刘烈防诉余深斌等房屋买卖、抵押权案.docVIP

刘烈防诉余深斌等房屋买卖、抵押权案（预约和本约效力、无产权证房屋买卖） 　　（一）首部　　1．判决书字号：福建省厦门市集美区人民法院（2007）集民初字第503号。　　2．案由：房屋买卖、抵押权纠纷。　　3．诉讼双方　　原告：刘烈昉。　　被告：余深斌。　　第三人：中国建设银行股份有限公司厦门湖里支行（以下简称湖里支行）。　　法定代表人：陈秋泉，该支行行长。　　被告：魏锦春。　　4．审级：一审。　　5．审判机关和审判组织　　审判机关：福建省厦门市集美区人民法院。　　独任审判人员：审判员：黄涌。　　6．审结时间：2007年6月19日。　　（二）诉辩主张　　1．原告诉称　　2005年9月25日，原告与二被告签订一份“房屋买卖预约合同”，合同约定，原告向两被告预约购买两被告位于厦门市集美区乐海路大学湾一期4幢6跃7层房屋。合同签订后，原告依约支付了首付款并承担了该房屋从2005年10月至起诉之日的银行按揭贷款。由于二被告违反预约合同的约定，不予办理房屋的产权登记手续并妨碍原告对房屋的正常使用，故请求判令。　　2．被告辩称　　对原告所诉称的购房签约及付款的事实并无异议，但原、被告所签订的“房屋买卖预约合同”为无效合同，被告不应承担违约责任。理由如下：（1）原、被告双方所签订的是《房屋买卖预约合同》，而非“房屋买卖合同”，其所谓的“预约”，只是双方可能订立合同的一种意思表示，并不存在由双方意思表示一致而订立的正式合同。（2）由于双方在签订《房屋买卖预约合同》时，该房产未依法登记并取得领取产权证书，根据法律规定涉案房屋是不能转让的，双方签订的合同属无效合同。被告名下的房产到目前为止并未能办理产权，故原告的诉求不合理，亦不合法。（3）双方签订的预约合同违反被告与第三人订立的楼宇按揭借款合同相关规定，该合同属无效合同。　　3．第三人述称　　在本案中，第三人属于无独立请求权第三人。原、被告双方签订的买卖合同规范的是他们之间的关系，与第三人无关，对第三人没有约束力，如果法院认定合同有效，第三人要求原告归还抵押借款的结余本息，使抵押权消灭。　　（三）事实和证据　　福建省厦门市集美区人民法院经公开审理查明：原告与二被告于2005年9月25日签订一份“房屋买卖预约合同”，合同约定，原告向两被告预约购买两被告位于厦门市集美区乐海路大学湾一期4幢6跃7层房屋（现为厦门市集美区乐海南里103号602室房屋），价格为人民币485 000元。另，合同约定，两被告应当在产权证书办妥后积极同原告办理原、被告之间的买卖合同鉴证和新产权登记手续，若因两被告的过错造成买卖合同鉴证和新产权登记手续迟延办理的，每迟延一日按原告已付款项（含预约定金）的0．5％支付违约金。合同同时对房款的支付时间、支付方式及双方的其他权利义务做了详细约定。合同签订后，原告向被告支付第一期房款人民币100 000元（含定金80 000元），并于2005年12月．11日支付给被告75 000元。另，原告还向被告支付了讼争房屋2005年10月之前的房屋按揭贷款本金2 000元并承担了该房屋从2005年10月份至今的银行按揭本息（暂计至2007年2月1 5日的房屋银行按揭本息为32 037．22元）。　　另查，被告余深斌与第三人湖里支行于2005年5月24日签订“楼宇按揭借款合同”一份，合同约定，被告向第三人借款290 000元，用于购买位于厦门市集美区乐海路大学湾一期4幢6跃7层02号房屋，借款期限20年等。双方并约定，本合同项下的抵押物为前述房产，抵押人未经抵押权人的同意，不得以出售等方式处分抵押物等。合同订立后，双方已依合同的规定履行了相关义务。　　上述事实有下列证据证明：　　1．“房屋买卖预约合同”证明：原告向被告预约购买两被告位于厦门集美区乐海路大学湾一期4幢6跃7层房屋，价格为人民币485 000元；两被告应当积极办理及督促开发商办理产权登记手续以促成买卖合同的生效和履行；合同同时对房款的支付时间、支付方式及双方的其他权利义务做了详细的约定。　　2．收条3份、收据1份。证明：原告依约向被告支付了第一期房款人民币100000元（包含定金80 000元），并于被告交付房屋给原告使用当天支付给被告人民币75 000元，支付了2005年10月份之前按揭款本金人民币2000元。　　3．存折一本。证明：原告根据“房屋预约买卖合同”的约定承担了房屋从2005年10月份至今的房屋银行按揭款。　　4．商品房买卖合同及发票。　　5．楼宇按揭借款合同。　　6．厦门市使用说明书、商品房质量保证书。　　证据4至证据6证明：两被告是厦门市集美区乐海路大学湾一期4幢6跃7层房屋的所有人，依法可以预约出售房屋；两被告根据原、被告之间签订的“房屋预约买卖合同”，