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北京从烂尾楼到豪宅攻坚战 多原因促其“复活” 焦点房地产网 house.focus.cn 2007年08月20日09:52 中国房地产报-新地标 朱艺 　　火爆的楼市，飙升的房价，奥运的推力，北京烂尾楼完全有理由“复活”。 　　近日，七星摩根广场 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（原名“摩根中心”）的开盘时间从原定的2007年8月押后到10月。 　　这个拥有“北京第一烂尾楼”之称的写字楼、住宅项目命运多舛。曾因与建筑公司的纠纷而停工3年，但在去年年底取得销售证复工后，今年5月又遭退房65套，占批准销售套数的27.2％。 　　“10月份的开盘价在6万元左右，单套面积从600～700多平方米。”七星摩根广场市场部叶楠对记者表示，“样板间在9月份完工”。 　　这意味着它每平方米售价仅次于北京银泰中心柏悦府。来自北京市房地产交易管理网的数据显示，七星摩根广场已网签的78套公寓的均价为10471元/平方米，在不到1年时间将上涨了473％，比目前管理网上公布的35000元/平方米的预售价也高出71％。 　　七星摩根广场的“复活”仅仅是两年前北京市政府力争“2008年前必须消灭北京城所有烂尾楼项目”中的一个典型，但近50个贴上“烂尾”标签的项目仍然命不相同，一场烂尾楼攻坚站随奥运倒计时一周年徐徐拉开。 　　从烂尾楼到豪宅 　　立秋日的中午，北京朝外大街3号，一个姓黄的施工人员顶着烈日不时地提醒过往的路人“小心”，“换块玻璃，小工程，几分钟就能搞定。” 　　在他的身侧，一栋大厦的玻璃幕墙正在被人敲碎，偶尔会有碎片掉落。这正是曾经烂尾的铂宫国际中心 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)的“门脸”。“原来是售楼中心，现在楼卖完了，有些地方需要修整，估计以后会有别的用途吧。”他对记者说。 　　“只有烂尾的开发商，没有烂尾的项目”。的确，“烂尾了”并不是宣告一个项目的死刑，毕竟被“定向爆破”所清除的烂尾楼只是个别现象。在很多人眼中，这些占据着稀缺土地资源的“半成品”是一块块肥肉。 　　铂宫国际中心是烂尾楼“复活”案例中的经典。它的前身金菲国际公寓 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)曾因各种问题而搁钱，后来更换“操盘手”和案名之后，项目完成了“由金到铂”的本质飞越。 　　据悉，目前铂宫国际中心一期已经售完，二期C、E座预计2007年9、10月现房开盘，为两座18层塔楼，三座6层板楼板楼组成。户型面积为240平方米至320平方米以及600平方米跃层，预计均价20000元/平方米以上，高档精装修。 　　相比于2003年13800元/平方米的开盘价，“烂尾”的历史并没有对铂宫国际中心的升值产生不良影响。 　　低买高卖 　　新的开发商接手，则是大多数项目复活的开始。新资金的注入无疑是项目重新运作的关键，但究竟是什么吸引地产商把宝押在这些烂尾项目上呢？ 　　近年来，北京政府对土地供应控制越来越紧，同时，城市的不断扩建，使旧城区内有效土地供应渐趋几乎为零，而位于黄金地段的烂尾楼，走入了开发商的视线。 　　“烂尾楼可以实现‘低买高卖’，虽然有一定投资风险，一旦成功，收益要远高于开发全新楼盘。”一位曾经收购烂尾项目的开发公司负责人一语道破天机。 　　于是，烂尾楼开始复活，强大的营销能力和雄厚的资金实力，是激活烂尾楼的前提条件。 　　2002年7月，北京著名烂尾项目中国第一商城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)被魏公元鼎公司收购。 　　据计算，魏公元鼎公司为此支付了4亿元左右。2003年一期两栋楼重新开盘，均价达到12000元／平方米，并在一年时间基本销售完毕。中国第一商城的新东家究竟从中赚了多少，并没有一个明确数字。但一期18万平方米的建筑面积给出了参考。 　　中国土地一级开发网常务副总经理付兵说：“通过拍卖程序出让烂尾楼时，银行以及一些债权人急于收回资金，有的开发商用这些楼盘投资金额的1／2甚至1／3就可拍得，只要后期营销得当，投资“烂尾楼”比投资新楼盘更有利可图。” 　　一个正常楼盘从拿地到上市起码需要两三年，但接手烂尾楼不需要进行报建、打地基等前期工作，开发一般只需半年到一年的时间和数千万元资金，而其回报率却有可能高达150％至200％。 　　由于烂尾楼一半搁置时间在3年左右，出售方的心理预期并不是很高，接盘者往往可以用较低的资金拿下，获得后期较高的利润。 　　“这对缺少土地储备、希望进军异地市场的开发企业可谓短、平、快的捷径。” 北京市社会科学院经济研究所副所长赵弘认为，“项目本身的投资价值大小、规划设计和改造成本、与债权人的关系等问题都必须清楚地考量。” 　　政府推手 　　从地图上看，北京是一个“井井有条”的城市，如果沿天安门广场中轴线对折，很多交通主干道是重合的。这其中有两个项目也是重合的：国贸中心和