(最新)中国购物中心发展新趋势摘要.pptx

中国购物中心发展新趋势 1 1.1 购物中心全面进入红海时代 1.2 传统零售业面临调整 1.3 社区商业中心异军突起 1.4 主题购物中心层出不穷 购物中心发展现阶段问题的思考 2 3 4 1.1 购物中心全面进入红海时代 中国购物中心近年来供应量急剧增加，导致市场竞争加剧，全面进入红海时代 资料来源：中购联购物中心发展委员会，其中2014和2015年数量为预测数据 5 困境： 政府对城市商业网点的盲目规划； 购物中心竞争加剧、布点密度加大， 城市人均商业面积增加； 市场热度不减，新增项目很多，但操作难度随之增大； 招商难成为大多数新开购物中心普遍问题，商业地产市场转向乙方市场（品牌商家） 1.2 传统零售市场面临调整 传统零售行业面对电商冲击，处于持续调整时期，新开购物中心零售业态招商难是普遍情况 资料来源：赢商网 6 进入2014年，品牌零售商家开店计划的速度，已无法跟上数量庞大的新开购物中心的开发进度，招商难是新场普遍面临的问题； 传统百货行业继续保持震荡态势，2014年上半年广州友谊省内业绩下降21.68%，广百股份省内营收下降8.4%，龙头王府井百货毛利率为18.36%，同比仅增长0.77%； 传统的零售行业必须适应电商的长期挑战，积极调整经营策略（例：李宁公司2014年上半年业绩：收入31.37亿元，毛利14亿元，上涨10.51%，但亏损由2013年同期的1.84亿元扩大至5.86亿元，虽有所好转，仍处于艰难的去库存阶段）。 1.3社区商业异军突起 社区商业及社区服务由于其消费的便利性特征，被称为商业的最后一公里，其运营管理正被越来越多的开发商重视 备注：2011年《社区服务体系建设规划2011-2015》中规定新建社区商业服务配套建面占比不得低于10%。 7 社区商业 金地“云服务” 万科“社区商业” 花样年“彩生活” 运营范围 云服务菜单选择 “五菜一汤”为标配 彩生活菜单选择 服务目的 塑造企业社区，反向推动销售 快速形成社区消费氛围，反向推动销售 社区商业作为独立的服务产品线，重要战略布局 盈利能力 较低，属于物业管理增值服务 较低，目前业务模式还在摸索中 中，属于物业管理增值服务，模式较为成型 利润来源 无直接利润，依托物业费 消费利润+物业费 商家提成+物业费 说明 为推动居住人群的服务统一化，金地规划了“云居家、云健康、云消费、云教育、云商旅、云公益” 万科社区商业尝试引入百度的LBS位置服务，打造“消费者、商户、运营商”的生态系统 花样年独立成立深圳彩生活服务集团，并计划分拆上市 1.4主题购物中心层出不穷 随着购物中心竞争加剧，越来越多的项目在定位阶段主动或是被动选择主题差异化，希望获得市场竞争力 8 主题 国外案例 国内案例 自然环保 日本永旺雷克城 南京水游城 历史人文 美国凯撒宫 成都宽窄巷子、福州三坊七巷 艺术人文 美国时代华纳中心 上海k11、芳草地 影视音乐 好莱坞City walk - 科技主题 英国斗牛场购物中心 - 主题娱乐 韩国乐天世界 成都环球中心 其他 日本北九州River walk 泰国terminal21 - 2 2.1 经营理念回归消费者核心 2.2 不断延展的购物中心内涵 2.3 轻资产商业地产操作模式获得青睐 2.4 购物中心与电商联姻 购物中心发展趋势的新观点 9 2.1 经营理念回归消费者核心 购物中心经营理念开始回归消费者核心，深入研究消费者行为是购物中心经营的重要工作 数据来源：某购物中心消费者调研数据分析 10 光顾购物中心利用的服务 比重（%） 观看电影 13.11% 交通便利 11.87% 约会场所 10.75% 利用餐厅 10.00% 查看新鲜有趣的事物 9.21% 购买时装 9.05% 参观展会或表演 7.10% 购买书籍影像制品 6.16% 利用便利公共设施（停车） 5.88% 参与宣传活动 5.14% 利用生活便利设施 4.47% 利用游戏厅 4.9% 利用商务及酒店 2.36% 购买时装时同时利用的服务 比重（%） 观看电影 36.6% 餐厅 19.1% 购买书籍影像制品 11.0% 查看新鲜有趣的事物 6.7% 参观展会或表演 6.0% 利用游戏厅 5.2% 利用便利公共设施（停车） 4.8% 利用生活便利设施 3.4% 参与宣传活动 2.4% 其他 4.8% 2.2 不断延展的购物中心内涵 购物中心的运营关注点不断向内涵延伸——购物中心不应只关注品牌招商，同时还应关注运营管理的综合服务能力 11 城镇化和城市发展角度（美国城市土地利用协会）：一座好的购物中心，具备以下特点：建筑经过统一处理，场地内有足够的停车位，具有商品运输服务设施，改善环境，大量店面，提供与购物有关的活动场所，有显著的特色和强烈的场所感。 社会化服务角度（中购联