不动产估价的.docVIP

第 五 章　房地产估价原则 一、单项选择题 1.下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（ 　）。A．独立、客观、公正原则属于普适性原则B．合法原则属于一般性原则C．最高最佳使用原则属于技术性原则D．谨慎原则属于一般性原则 2.（ 　）不仅是房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。A．合法原则B．独立、客观、公正C．最高最佳原则D．估价时点原则 3.在依法判定的使用权利方面，应以（ 　）为依据。A．相关合同B．法律、法规、政策C．使用管制D．国家的价格政策 4.对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向（ 　）申请确认。A．开发商B．房屋所在地居委会C．法院D．城市规划行政主管部门 5.某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（ 　）应按服装店用途进行估价。A．合法原则B．最高最佳使用原则C．估价时点原则D．替代原则 6.寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方法，然后按照下列（ 　）方面依次筛选。A．法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大化B．技术上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大化、法律上的许可性C．经济上的可行性、价值是否最大化、法律上的许可性、技术上的可能性D．法律上的许可性、经济上的可行性、价值是否最大化、技术上的可能性 7.对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值（ 　）支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。A．小于B．大于C．等于D．无法确定 8.收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的使用强度超过一定限度后，收益开始（ 　）。A．提高B．下降C．不变D．无法确定 9.某房地产的土地面积为500㎡，建筑面积800㎡，建筑建设年度和外观均已陈旧，如果拆除重建，则测算拆迁费用为每平方米建筑面积320元，残值为每平方米60元，该宗房地产相对于空地的减价额为（ 　）万元。A．10.30B．13.00C．28.00D．20.80 10.某宗房地产的建筑物的设计、施工和设备都非常先进，但坐落的土地位置较差，虽然该宗建筑物的重置价格较高，但该建筑物的实际价值（ 　）重置价格。A．高于B．低于C．等于D．无法确定 11.适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定（ 　）。A．最佳用途B．最佳规模C．最佳集约度D．最佳使用 12.有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（ 　）。A．该建筑物的价值低于拆除费用B．该估价结果肯定有误C．甲土地的价值高于乙土地的价值D．不可能出现这种情况 13.当新房地产价值－拆除现有建筑物的必要支出及应得利润－建造新建筑物的必要支出及应得利润小于现有房地产价值时，应以（ 　）为前提进行估价。A．保持现状B．装饰装修改造C．转换用途D．重新利用 14.当新用途的房地产价值－改变用途的必要支出及应得利润大于现用途的房地产价值时应以（ 　）为前提进行估价。A．保持现状B．装饰装修改造C．转换用途D．重新利用 15.当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（ 　）进行估价。A．保持现状前提B．装修改造前提C．转换用途前提D．重新利用前提 16.估价通常是求取估价对象在某个特定时间上的价值，它必须根据（ 　）来确定。A．估价对象B．估价目的C．估价程序D．估价原则 17.城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则（ 　）。A．估价时点为未来，估价对象为未来状况B．估价时点与房地产状况均为现在C．估价时点为现在，估价对象为未来状况D．估价时点为现在，估价对象为过去状况 18.房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常估价时点为（ 　），估价对象为（ 　）状况A．现在，历史B．现在，现在C．历史，现在D．未来，现在 19.在城市房屋拆迁中，估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点一致，一般为（ 　）。A．房屋拆迁实施之日起15日B．房屋拆迁许可证颁发之日C．房屋拆迁申请递请之日D．房屋拆迁完毕之日 20.在城市房屋拆迁中，评估期房的价值应以（ 　）为准。A．以拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中的约定B．房屋的实际状况C．评估人员的专业判断D．评