珠三角四个主要城市三旧改造及城市更新政策培训分析.pptx

珠三角四个主要城市 三旧改造及城市更新政策培训 ——深圳市、广州市、东莞市、佛山市 投资部 杜少华;;目录; Part 1 深圳城市更新政策介绍 ;城市更新政策介绍; Part 2 深圳城市更新基本概念 ;2.1 城市更新的必要条件;2.2 城市更新的三个途径;;2.3 城市更新的规划计划;2.3 城市更新的规划计划;; Part 3 深圳城市更新分类解读 ;3.1 综合整治类城市更新;;3.2 功能改变类城市更新;3.2 功能改变类城市更新;3.2 功能改变类城市更新;3.2 功能改变类城市更新;3.3 拆除重建类城市更新;城市更新分类解读;城市更新分类解读;3.4 拆除重建地价测算;城市更新分类解读;城市更新分类解读;城市更新分类解读; Part 4 深圳城市更新主要程序 ; 城市更新项目审批操作流程;;; Part 5 非农建设用地及征返用地转让办法 ;非农建设用地及征地返还用地交易;33;34;35;36;37;38;39;40;“1+6”文件出台背景; 附件2解读： ——深圳市人民政府办公厅关于印发创新型产业用房管理办法的通知 ;第二条：定义：本办法所称创新型产业用房，是指根据创新型企业的发展需求，建设或配建、筹集（含租购）并按政策出租或出售的生产、研发、运营及其他配套设施的政策性产业用房。 第十三条： 按照城市更新有关规定，城市更新项目配建的创新型产业用房，建成后政府可优先以建造成本加合理利润回购；政府不回购的，产权归原所有人，但需按政府拟定的基准价格和准入条件租售。回购价格由审计机构审计后确定。 第十四条： 创新型产业用房租售实行政府基准价。基准价格由市发展改革部门会同市其他产业主管部门、规划国土部门拟定。其中，销售基准价格可综合考虑开发成本、税金、合理利润和该宗建设用地使用权市场评估地价、基准地价以及我市产业政策导向等因素确定，租赁基准价格调整周期为3年。 租售基准价格报市创新型产业用房建设和管理工作领导小组批准后公布执行，租售价格原则上应为同片区同档次产业用房市场评估价格的50%—70%，具体由市发展改革部门牵头拟定。;第十五条： 创新型产业用房准入企业的标准： （一）互联网、生物、新能源、新材料、文化创意和新一代信息技术等战略性新兴产业； （二）先进制造业、现代服务业、优势传统产业及我市产业发展规划中重点支持的其他相关产业。 租售基准价格报市创新型产业用房建设和管理工作领导小组批准后公布执行，租售价格原则上应为同片区同档次产业用房市场评估价格的50%—70%，具体由市发展改革部门牵头拟定。 第十八条： 创新型企业用房的销售对象： 应同时符合本办法第十五条、第十七条相关要求及下列条件： 　　（一）最近3年的年均主营业务收入增长率在30%以上； 　　（二）最近1年实际缴纳入库的企业所得税、增值税、营业税3项的地方分成部分合计超过200万元。;第二十一条： 创新型产业用房的转让： 创新型产业用房原则上限定自用。购买创新型产业用房的企业确需转让的，经相关管理主体批准后方可转让，且优先由政府回购，回购价格不高于原销售价格减折旧价；政府不回购的，在市土地房产交易中心按政府拟定的基准价格以公开方式进行转让，次受让方也应符合创新型产业用房准入条件，经相关管理主体资格审查合格后方可参与竞买。 第二十二条： 企业租用创新型产业用房的合同期限不超过5年。承租企业如需继续租用，可在合同期限届满6个月前向相关管理主体申请续约，经管理主体审查符合条件的方可续租。 ; 附件3解读： ——深圳市工业楼宇转让管理办法（试行） ;提示：原办法废除：2008年9月27日深圳市人民政府发布的《深圳市工业楼宇转让暂行办法》；目前在研究该办法的细则。 第四条：九种特特殊情形可分割转让 用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割转让或未明确可以分割转让的工业楼宇，不得分割转让，但具有下列情形之一的可分割转让： 　　（一）因企业破产清算工业楼宇必须分割转让的； 　　（二）因人民法院实施强制执行工业楼宇必须分割转让的； 　　（三）因企业不符合现行产业管理政策、环保要求等，被有关主管部门依法责令停产或者人民法院、仲裁机构的生效裁判文书确定停止生产，工业楼宇必须分割转让的； 　　（四）企业将其拥有的工业楼宇作价入股，其作价入股后工业楼宇的自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让； 　　（五）产业转移后，企业总部和财务结算中心继续使用原有工业楼宇，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让； 　　（六）单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇，企业自用确有富余，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让； 　　（七）租用