我今天把社区商业发展过程中的六个利益体挑选出来给大家看一下.docVIP

我今天把社区商业发展过程中的六个利益体挑选出来给大家看一下，作为一个社区商业一定会涉及到六个方面，政府、开发商、运营商、投资者，商家、住户，他们对于社区商业有哪些困惑。政府是非常困惑的，因为城镇化发展，主动被动的需求，提供住宅商业底商，拿出来的地10%到50%的商业比例，尤其是住宅都会有10%比例的要求，开发商从开发的角度面对，销售以后，整个环境的不好及经营部好，各种问题陆续出现，对于政府也很困惑的，把社会最基本的配套，虽然没有强制性的要求，比如做养老、社区医疗等等公益性的，因为把这个问题推到了市场，而市场开发商并不是专业的商业运营或者是公益事业运营者的时候一定不可能把它经营得非常好，会带来后续非常多的社会问题。我采取了一些政府，他们其实很困惑，到底社区商业怎么样，交给什么样的专业团队和什么样的专业机构去做。开发商，今天这一场大部分是开发商和商家，开发商的困惑，我采访了大型的开发商，对于国企央企的开发商为什么对于住宅配套、社区商业、底商、步行街采取的方式很多是以销售为主，对于国企央企大的开发商来说，我问到一批项目的老总，他们说是因为考核的要求，每年现金流回款要多少，量要多少，对于企业来讲是快速回流现金流，这样的商业和步行街是必须的，如果做得好的话卖价会非常高。从这个大因素来看，现金流的需求，考核指标，对于不同的开发商可能大部分停留在这样的思考，但是最近有非常多开发商朋友找到我，知道这是一个很不错的资产，但是不卖，就会带来现金流的压力，但是卖了，确实会影响长期，对自己的企业品牌、对自己建的房子里面住户的责任感的要求，知道卖完之后挺受伤的，社区底商没有统一经营管理，没有好的品牌进驻，没有很好的服务配套，住在里面的住户就没有办法得到很好的社区品质，渐渐对企业品牌损害，还有物业管理的下降，带来开发商的困惑，也在探讨有没有解决方案，不是不想卖，但是卖完了之后怎么样，怎么解决企业品牌的诉求，未来维护好自己住户生活的品质，满足他们的要求，开发商的困惑可能是被逼的，也没有办法，确实是需要。商家，在座有一部分是商家朋友，商家是很多人都看好未来社区商业的形态，因为这是一个量，在中国是最大的，同时它也是不怕同质化的，在一定范围内可以一样存在，满足的客群跟购物中心完全不一样，但在这样的诉求下也有他们的困惑，大部分社区商家很挑运营商，谁来运营这样一个项目，能保证它在这里有一个健康好的环境，让它生存和发展，谁是它的业主，如果将它卖了以后，卖这种商铺总价比较高，小业主是希望从租金收益作为回报，直接的表现是租金上非常高，不断希望把租金拉高，对于很多商家刚刚进驻的时候没有办法很好的算好这一笔账，可能就没有办法长期跟着发展，最能感觉到的，在我自己家楼下，每个三个月半年地下的商业和商家基本上换了一个面貌，刚刚入驻的时候都是中介公司，建材，非常低端的，即使买了很好的社区，可能是因为环境不好，商业配套都不好，就不满意，商家是非常希望进去的，站在另外一个角度，我做了一个自我测试和身边朋友的测试，我昨天问了一个做院线的朋友，我们两个就在探讨，有一个共识，过去我虽然是做购物中心的，其实一年去影院一到两次看电影，因为我觉得很麻烦，我为了看一场电影至少要花四个小时时间，开车，提前，泊车，既然是看电影还希望吃饭，出来之后，泊位的时间，前年我在北京住的小区，世界城下面，刚好有一个院线，我就发现我大概一个月至少每周会看一次电影，因为很方便，有时候周末无聊的时候看一下留下的广告，一个小单子，先进的APP，再过15分钟或者是散步的时候看到，我就过去看了，因为便捷让我穿着非常舒服的家居服就去看，这样的量好像很少，但是我个人一年看两次从一个月至少看四次，从另外一个角度来看，社区商业带来的黏性在哪里，因为它贴近我们的生活。因为我的锁坏了，我特别想下去修锁，很惨，走了一圈，也找不到，如果楼下就有一个非常便捷的在身边的各种服务设施，这些都是我们的商家可以为我们提供的。由于租金和管理各种原因，商家想进不敢进。如果租金过高，没有形成一个商圈，整个经营收入一定不能覆盖所有的成本，当然就不会去了。 投资者，我为什么把投资者放在这里，我今天的身份是比较特别的，三益资本的身份出现在这里，我曾经跟你们在座的一样是开发商的背景，后来做商业经营管理，做了公司上市，做了资本，走了一圈之后我觉得商业地产说到根子上就是资本的游戏，今天上午潘总说的到了第四个阶段的时候，资本能力的时候，就是一个台阶，当你意识到商业地产玩不下来，从头到尾你都要有一个资本的理念，对于你从拿地到退出都是良性的设计。作为我现在站在投资领域角度来看，社区商业非常多的投资人也在关注这个行业，觉得这是一个在中国未来最大量的商业体存在，只要经营好的话，它是一个非常稳健的租金收益优质资产，资本投的是喜好，喜欢稳健，资产优质，进入和退出有非常好的渠道和帮助，但