论购买预售商房应注意的一些法律问题.docVIP

论购买预售商品房应注意的一些法律问题 1 引言　　预售商品房作为我国房地产销售市场的主要销售形式之一，是近年来我国房地产市场发展的新生事物。由于商品房预售在我国才刚刚起步，购房人对商品房预售市场认识不够，加之现行法律法规的不完善，往往在实践中会出现一些问题，如虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、风险转移、物业管理等。这些问题的出现，不但会给购房者带来难以估量的经济损失，而且也扰乱了我国房地产市场秩序，影响了社会稳定。因此，加强对商品房预售法律问题的研究与探讨也就具有十分重要的意义。?　　2 商品房预售的概念和特征　　商品房预售也称楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为，其行为主要是通过商品房预售合同的签订来实现。商品房预售主要具有以下特征：　　2.1 商品房预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据。?　　2.2 商品房预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未完成。因此，国家加强了对商品房预售市场的规范和管理。我国对商品房预售的条件资格及程序作了专门的规定，而且还要求在预售合同签订后一定时限内必须向当地房产和国土管理部门办理登记备案手续。　　3 商品房预售合同的法律性质　　何谓商品房预售合同，我国的《城市房地产管理法》没有作出明确规定，但大致可以概括为：商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移给预购方，预购方向预售方交付一定比例的定金或部分房款，并按期接受商品房的书面协议。商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物，属于买卖合同的一种，但商品房预售合同与一般买卖合同又有所不同。目前，理论上对商品房预售合同性质的认识，还存在着许多不同的见解。　　4 商品房预售合同成立的有效条件　　商品房预售合同作为一种具体的合同，其成立的有效条件应符合合同有效条件的一般原理。所以，商品房预售合同的有效条件应包括：主体合格、意思表示真实、内容和形式合法。在这些有效条件中，当事人的意思表示真实和内容合法与一般合同相比没有什么特殊，可以按照合同法的一般原理加以认定。但在主体合格和形式合法两个要件上，商品房预售合同有其自身的特点。　　4.1 商品房预售合同的主体必须合格　　根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定，商品房预售合同的预售方应当具备以下条件：1、预售方必须是经过批准设立，并在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业。房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业必须符合《城市房地产管理法》所要求的条件。如果不具备房地产开发经营资格的企业与他人订立了商品房预售合同，则该合同为无效合同。但是，如果不具备房地产开发经营资格的企业，在《城市房地产管理法》施行之前，与他人订立了商品房预售合同，而在一审诉讼期间依法取得了房地产开发经营资格，则可以认定合同有效；2、预售方必须交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。预售方必须是通过土地使用权出让的方式取得土地使用权，并交付了全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。只有这样，预售方才能建造房屋，并与预购方订立商品房预售合同。如果预售方没有取得土地使用证书而与他人订立商品房预售合同，则该合同为无效合同。但是，在《城市房地产管理法》施行之前，预售方没有取得土地使用权证书，但投入了一定的开发建设资金，进行了施工建设，并与他人订立了商品房预售合同，而在一审诉讼期间补办了土地使用权证书的，则可以认定合同有效；3、预售方必须取得建设工程规划许可证，投入的开发资金必须符合法律的要求。建设工程规划许可证是进行工程建设的必备文件，是商品房建设的前提条件。房地产开发企业只有在取得建设工程规划许可证的条件下，才能进行商品房建设。否则，就是违法建筑，就此而订立的商品房预售合同是无效合同。预售方必须按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、预售方必须取得商品房预售许可证明。商品房预售许可制度是我国对商品房预售进行管理的必要措施。预售方必须向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，并取得商品房预售许可证明，这是商品房预售的法定凭证，预售方没有商品房预售许可证明而与他人订立的商品房预售合同，属于无效合同。但是，在《城市房地产管理法》施行之前，预售方没有取得商品房预售许可证明的，而在一审诉讼期间补办了商品房预售证明的，则可以认定合同有效。　　4.2 商品房预售合同的形式必须符合法律的规定　　商品房预售合同的内