深圳市城市更法细则解读.ppt

解读《深圳市城市更新办法》;Contents;随着深圳经济社会的快速发展，土地与空间难以为继的矛盾日益突出。 ;城市更新的定义 一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。 1858年8月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会认为包括以下内容的城市建设活动都是城市更新： 生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满 对于自己所居住的房屋的修理改造 对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容抱有很大的希望;多元化的城市更新内涵 城市规划的形体规划 强调“利人原则”的人本思想 强调城市历史价值的保护 可持续发展等 以多方伙伴关系为取向、更加注重社区参与和社会公平 城市更新的方式 重建或再开发（redevelopment） 整建（rehabitation） 保留维护（conservation）;2004年以来，深圳开展城中村和工业区升级改造工作 现阶段的城中村、工业区升级改造面临了许多问题： 城市化过程中遗留的土地权属不清 城村混杂交错 覆盖面较为单一的改造政策无法有效地促进城市规划的实施 需要更具综合性、更注重城市品质和内涵提升的“城市更新”概念指导城中村改造、旧城改造等工作 。 ;近年来深圳市出台的城市更新有关的政策;规划国土部门在2007年启动了《深圳市城市更新办法》草案的草拟工作。 2009年9月，广东省政府出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号） 深圳市以全面推进“部市共建”的方式，成为国家城市更新试点城市。 2009年10月，《更新办法》经市政府常务会议审议通过，自2009年12月1日起施行。;广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》;推进“三旧”改造的措施： 在旧城镇改造范围内，符合城市规划、“三旧”改造规划和年度实施计划的，鼓励原土地使用权人自行进行改造。 自行改造应当制定方案，经土地行政主管部门和城乡规划部门同意后报市、县人民政府批准实施。 所涉及的划拨土地使用权，可采取协议???式补办出让手续，涉及补缴地价的，按地级以上市人民政府的统一规定办理。;城市转型重要标志 完成市政府提出的2009年“十大突破”的工作要求 (城市更新工作要取得突破) ，城市发展由增量土地开发为主向存量土地再开发为主转变 加快推动城市重点区域功能提升与转变 促进老区活力重振与新区的结构优化 促进全市产业的空间布局优化和结构调整 促进社会结构优化与历史遗存保护 形成完善的城市更新政策和规划体系 土地收回收购、违法建筑处理、房地产登记管理、拆迁补偿、财政税收一系列配套政策的研究工作将随即展开;1 改造主体多元化，土地出让模式更加灵活 2 城市更新改造对象的全覆盖 3 首创“城市更新单元”概念 4 非商品性质房地产的改造留有余地 5 综合整治、功能改变、拆除重建三种更新模式并行 6 关内外优惠政策（地价标准）统一 7 明晰城市更新项目运作基本流程和各部门承担的职能 ;1 改造主体多元化，土地出让模式更加灵活 过去，对于城市更新在确定实施主体、如何确定地价标准、土地使用权的出让方式等问题上都缺乏政策规范。 《更新办法》规定，城市更新可以分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。 对于自行改造的项目，土地使用权可以通过补签土地出让合同补充协议或者补签土地出让合同的方式出让。 尽管没有直言协议出让，但该表述意味着城市更新项目土地使用权可以通过协议方式出让。 ;2 城市更新改造对象的全覆盖 过去，城市更新政策主要集中在城中村改造和旧工业区升级改造方面 《更新办法》则涵盖了所有的城市更新活动，实现了旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村所有城市更新活动的全覆盖 “城市更新”概念定位与过去的旧改相比更加准确、内涵更加深刻;3 首创“城市更新单元”概念 《更新办法》首次引入 城市更新单元这一全新的概念 过去的“旧改”一般是以行政单位或者地块为改造单元 城市更新单元的划分可以不为具体的行政单位或地块所限，而通过对零散土地进行整合，予以综合考虑，以此获取更多的‘腾挪’余地，保障城市基础设施和公共服务设施的相对完整性。 一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目;龙岗区坂田街道坂田自然村旧改项目范围图周边现状及规划市政配套设施情况图 ;4 非商品性质房地产的改造留有余地 对于广为关注的城中村改造后建筑物可否取得完全产权的问题，《更新办法》明确：“城中村依本办法补缴地价进行拆除重建后，……取得完全产权，并可以自由转让。” 历史遗留的房地产权登记问题、违法用地或者违法建筑根据有关规定完善手续后，可作为权属确定的更新对象。违法建筑和违