专题4：不动产估价专题.pptVIP

三、农用地基准地价评估 农用地基准地价系 指依据农用地的自然、社会、经济等因素条件 评估的农用地不同级别、不同地类的平均价格 笫四节 宗地地价评估和基准地价评估 农用地基准地价评估的技术路线 技术路线一：地价平均法 在农用地定级的基础上，采用农用地投入产出资料和市场交易资料评估基准地价。 技术路线二：标准地块法 通过设置标准地块，并评估其价格，以标准地块的平均价格评估基准地价。 笫四节 宗地地价评估和基准地价评估 技术路线三：综合分值模型法 综合分值模型法是在农用地定级成果的基础上， 根据样点定级单元总分值、样点投入产出资料测算的收益价格 建立样点定级单元分值与样点定级单元地价的关系模型， 以此来评估基准地价区片平均价及级别基准地价。 笫四节 宗地地价评估和基准地价评估 四、高层建筑地价分摊与土地占有份额的确定 按建筑面积分摊 笫四节 宗地地价评估和基准地价评估 按房地价值分摊 按土地价值分摊 按建筑面积分摊： 笫四节 宗地地价评估和基准地价评估 案例1：有一楼房，总建筑面积为1000平方米，如果某人拥有其中80平方米的建筑面积， 则该人占有的土地份额为80÷1000=8% 如果该楼房所占的土地总价值为100万元 则该人享有的地价数额为80÷1000×100=8（万元）。 笫四节 宗地地价评估和基准地价评估 按房地价值分摊： 笫四节 宗地地价评估和基准地价评估 案例2：有一大厦，房地总价值为5000万元，某人拥有其中的商场部分，该商场的房地价值为1000万元； 另一人拥有其中的酒店部分，该酒店的房地价值为500万元。 则上述第一人占有的土地份额为1000÷5000=20%。 第二人占有的土地份额为500÷5000=10%。 笫四节 宗地地价评估和基准地价评估 按土地价值分摊： 笫四节 宗地地价评估和基准地价评估 案例3：有一大厦，房地总价值为5000万元， 其中建筑物总价值为2000万元。 某人拥有该大厦的一部分，该部分的房地价值为100万元， 该部分的建筑物价值为40万元。 则该人占有的土地份额为 笫四节 宗地地价评估和基准地价评估 笫五节 不动产估价程序 从获取估价业务开始至完成估价后的资料归档时止， 一宗不动产估价活动的全过程如下： （1）获取估价业务； （2）受理估价委托及明确估价基本事项； （3）拟订估价作业方案； （4）收集估价所需资料； 遵循严格的估价程序，可以避免不必要的反复和浪费，提高估价的效率；可以使估价工作规范化、精细化，提高估价的质量。 笫五节 不动产估价程序 （5）实地查勘估价对象； （6）选定估价方法及计算； （7）确定估价结果； （8）撰写估价报告； （9）交付估价报告； （10）估价资料归档。 建立价格可比基础 1、统一付款方式： 2、统一采用单价：土地（楼面地价）；停车场（车位） 3、统一币种和货币单位 4、统一面积内涵 5、统一面积单位 笫三节 估价方法介绍 二、收益还原法的基本原理 概念： 收益法是求取估价对象未来的正常净收益， 选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加， 以此估算估价对象的客观合理价格的方法。 笫三节 估价方法介绍 条件：不动产的收益和风险都易于量化。 适用对象 有收益或有潜在收益的不动产，如商业、 旅馆、餐饮、写字楼、农地等。 适用对象和条件 笫三节 估价方法介绍 操作步骤 1.搜集有关不动产收入和费用的资料； 2.估算潜在毛收入； 3.估算有效毛收入 ； 4.估算运营费用； 5.估算净收益； 6.选用适当的资本化率或折现率 ； 7.选用适宜的计算公式求出收益价格。 笫三节 估价方法介绍 收益法最一般的公式 V——是不动产价格 ai——不动产未来第i年的净收益（假设均发生在年末，下同） r ——资本化率 n ——不动产自估价时点至未来可获收益的年限 笫三节 估价方法介绍 无年限且其他因素不变的公式 应用条件： ⑴ 净收益每年都是a； ⑵ r 0； ⑶ 收益年限n为无限年期。 笫三节 估价方法介绍 有限年且其他因素不变的公式 应用条件：⑴ a 不变； ⑵ r ＞0 ； ⑶ n 为有限年 。 笫三节 估价方法介绍 资本化率的含义与实质 资本化率是将不动产的净收益转换为不动产价格的比率，实质是一种投资的收益率 资本化率求取的基本方法 笫三节 估价方法介绍 累加法 又称安全利率加风险调整值法 是以安全利润为基础， 再加上风险调整值作为资本化率的方法。 其基本公式为： 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+