华侨城土地利规划专题.docVIP

第一章 现状土地利用与功能布局 一．现状功能布局结构特征 自1985年11月11日华侨城成立以来，经过19年的开发建设，华侨城的空间格局已基本形成，华侨城发展经历了三个阶段：由“飞地”型独立开发区模式起步——多业并举、功能复合的方式融入城市——高品味、多元化的综合性城区，三个阶段的发展对空间的演变造成了根本影响。由于深南大道的阻隔作用，华侨城被分为相对独立的南北两片。北片区已经发展成为综合性的城区，包括旅游、居住、休闲、商务、工业等多种功能，南片区则以三大主题公园为主，形成华侨城的旅游板块。 1、北片区：多元化综合型城区 由于华侨城最初的定位以“工业”为主，由“飞地”型的独立开发区模式起步，工业区基本集中在城区东部、深南大道北侧，康佳、华力、华盛、兴华拉链、金利丝绸、大通等工业发展迅速。随着第四个主题公园欢乐谷取得了巨大成功，在华侨城旅游品牌的带动和号召下，华侨城的旅游主题地产概念逐渐形成，波托菲诺、锦绣花园等高档房地产依托城区的环境和文化理念的资源优势，逐渐成为深圳高档房地产开发的代表。北片区也逐渐发展成为综合型的城区，基本分为四大组团：燕晗山组团、东部组团、南部组团及西北组团。 燕晗山组团由欢乐谷、生态广场、中旅学院、侨城中学及东部住宅区组成，围绕燕晗山形成华侨城的公共服务中心和开敞空间，成为具有独特吸引力的公共空间；东部组团主要由东部工业区、锦绣花园、康佳集团等组成，除锦绣花园外大部分面临着旧城改造和更新；南部组团主要由光华、光侨居住区、西部住宅区及沿深南大道商务区构成，作为华侨城早期的开发区域，南部组团功能最综合、建设质量差异最大，改造和更新的程度最复杂；西北组团作为华侨城新开发的房地产项目，包括纯水岸一期、天鹅堡一、二期等，逐渐形成高档次的房地产聚集区。 2、南片区：三大主题公园为主导的旅游基地 主题公园是华侨城的重要特色，成为华侨城的标志。主题公园既与环境相辅相成，又具有旅游自身的特色和魅力，给城区增添了别样的氛围和滋味，华侨城区内主题公园的成功，是在当时条件下企业的主观选择与市场需求的偶合，具有明显的偶然性特征，却对于华侨城区的发展方向产生了决定性的影响，成为华侨城发展过程中的关键推动因素。相对于北片区综合型的功能，南片区功能相对单纯，以三大主题公园为主形成旅游组团。世界之窗、东方花园、民俗文化村、深圳湾大酒店、锦绣中华沿深南大道依次排开，成为深圳最重要的旅游服务基地，演绎着中国旅游业的辉煌篇章。 3、南北片区形成相对独立的空间格局 受深南大道的交通阻隔，南北片区发展相对独立，片区间的联系较弱，功能关系和互动作用不明显。目前城区南北片之间隔深南路的人行通道有4处，全方位信号交叉口1处，联系非常不便。对于旅游功能来说，四大主题公园、美术馆、艺术中心和酒店、商业设施基本沿深南路两侧布置，功能间存在相互依托和联系的需要。此外，南片区的东方花园和桂花苑居住组团的生活配套也需要在北片区解决。这些联系因为深南路阻隔而存在一定的障碍，随着城区功能的进一步南拓，从城区管理和运营的角度出发，必须一体化考虑整个城区发展，加强南北片区的联系成为必然。 二．土地利用现状特征 华侨城现状建设用地499.73公顷，其中，北片区占地322.37公顷，南片区占地177.36公顷。现状土地利用中比重较大的几项：现状游乐设施用地128.58公顷，占总用地的28.7%；现状居住用地99.7公顷，占总用地的22%；现状道路广场用地35.2公顷，占总用地的8.0%；现状绿地77.77公顷，占总用地的18.0%；现状政府社团用地21.37公顷，占总用地的5.0%；现状工业用地23.96公顷，占总用地的5.0%。  华侨城片区现状用地汇总表 序号 用地项目 代码 用地面积 (公顷) 人均 (㎡/人) 比例 (%) 1 居住用地 R 99. 70 19.4 20.00 其 中 一类居住用地 R1 20.62 二类居住用地 R2 73.57 R22 0.45 三类居住用地 R3 5.06 2 商业服务业设施用地 C 143.65 27.95 29.00 其中 商业用地 C1 4.12 商业性办公用地 C2 1.70 服务业用地 C3 2.05 旅馆业用地 C4 7.20 游乐设施用地 C5 128.58 3 政府社团用地 GIC 21.37 4.16 4.00 其 中 行政办公用地 GIC1 0.9 文化设施用地 GIC2 1.72 体育用地 GIC3 3.80 医疗卫生用地 GIC4 0.77 教育科研用地 GIC5 14.18 4 工业用地 M 23.96 4.66 5.00 其 中 一类工业用地 M1 23.96 5 仓储用地 W 4.20 0.82 1.00 其中 普通仓库用地 W1 3.85 堆场用地 W3