人口結構變遷與房地產市場-政大商學院信義不動產研究發.PDFVIP

人口結構變遷與房地產市場 台北大學不動產與城鄉環境系 彭建文 房價上漲之要件 房地產需求 房地產供給 →房價 ↑ 房地產需求 = 消費性 + 投資性 + 投機性 房價泡沫化 :投機性投資性消費性 需求 房價上漲之原因 消費性需求=f 新增家戶數、換屋( 、房價所 得比、財富、貸款條件 …) 投資性需求=f 房價租金比、( 預期投報率) 投機性需求=f (預期投報率) 預期投報率=f 房價增值率、貸款成本、持( 有稅成本、移轉稅成本、物價上漲率) 台灣此波房價上漲 _2003Q2~ 政治環境: 兩岸關係緩和、開放經貿交流 經濟成長尚可，但實質所得有限，甚至為負 人口與家戶成長趨緩，少子化老年化嚴重 金融市場: 游資充斥→貸款利率 ↓+ 貸款成數 ↑+貸款審核條件寬鬆 台灣此波房價上漲 _2003Q2~ 除房市外， 缺乏其他具誘因的投資管道 財產與所得稅制不健全、遺贈稅率調降 → 房價增值