2009年8月濮阳市房地产市场调研报告【精品资料】.docVIP

2009年8月濮阳市房地产市场调研报告 2009年8月  目录 第一章、城市经济环境篇 一、城市概况 二、宏观经济 1.国民生产总值 2.人均生产总值 3.产业结构比例 4.固定资产投资 5.社会零售品消费总额 6.城镇居民可支配收入 7.城镇化进程 三、总结 第二章、城市房地产市场篇 一、土地市场 1.历年土地出让面积 2.历年土地出让价格 3.相关问题说明 4.历年土地出让区域 5.土地市场总结 二、房产市场 1.整体房产市场 2.区域房产市场 3.典型项目简述 4.市场特点综述 三、濮阳市市场结论 第一章、城市经济环境篇 一、城市概况 1.区位交通 濮阳位于中国河南省的东北部，冀、鲁、豫三省交界处。东北部与山东省聊城毗邻，东南部与山东省济宁隔河相望，西南部与新乡市相倚，西部与安阳市，北部与河北省的邯郸市相连—台前）、京九铁路、濮鹤高速公路濮阳濮阳市辖五县一区，即濮阳县、清丰县、南乐县、范县、台前和华龙区东西长125公里，南北宽100公里。全市土地面积4平方公里，约占全省土地面积的2.57%。(黄河与济水的支流，后因黄河泛滥淤没)之阳而得名，是中国古代文明的重要发祥地之一。1986年，境内出土的石磨盘、石磨棒、三足陶等裴李岗文化典型器物证明，七、八千年前这里已有人类活动。1987年，在濮阳西水坡发掘出三组蚌砌龙、虎图墓葬。据测定，其年代距今6400年左右，蚌壳龙被考古界公认为“中华第一龙”。专家据此遗址推断，6000年前濮阳地区已率先进入父系氏族社会，并成为中华民族龙文化的发源圣地。濮阳因此被中华炎黄文化研究会命名为“中华龙乡”。 5.城市特点 贯穿城市南北的主干道—京开大道，将城市分为老城、油田两个片区，由于各自生活习惯、文化背景的不同促使这两个片区有着各自鲜明的特点，且存在隔阂，针对于购房需求，也本着“就近原则”，随着城市的不断发展以及人与人之间的沟通交流，该人文特点有一定程度上的淡化； 由于濮阳市西面为工业集中区、南面有铁路贯穿东西，所以政府主导濮阳市发展方向为向北、向西，故有“南沿北扩、东进西展”之说，但事实上，由于传统文化的束缚，形成了目前濮阳市 “油田片区”向东、向北发展，而“老城片区”向西发展的局面。 二、宏观经济 1.国民生产总值 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 河南省GDP（亿元） 8950 10601 12459 15080 18484 濮阳所占比重 3.58% 3.75% 3.66% 3.53% 3.56% 2.人均生产总值 3.产业结构比例 4.固定资产投资 5.社会零售品消费总额 6.城镇居民可支配收入 7.城镇化进程 三、总结 濮阳市是一个以石油、化工为基础的工业城市。全市GDP总量较低，人均可支配收入位于省内地级城市中间梯队，整体经济实力不强，居民消费能力有限，但消费意识较强。 濮阳市油田片区、老城片区有着不同的消费习惯与文化背景，油田片区以外来人口居多，老城片区以本地人居多，两个片区以京开大道为界，人文差异大，片区意识较为浓厚。 由于特殊的人文背景，濮阳城市发展没有一个突出的发展方向，油田片区向东发展、老城片区则向西发展。 濮阳为一个以石油、化工为主的工业城市，其第二产业发展迅速，生产总值不断增加，就业人口也随之增加，工薪阶层占城市人口的绝对比重，其具有收入稳定、对住房有刚性需求、且以中小套型为主的特点。 第二章、城市房地产市场篇 一、土地市场 1.历年土地出让面积 2.历年土地出让价格 3.相关问题说明 2008年濮阳市招拍挂土地出让面积为270亩，其中超过半数以上成交价格在31-40万元/亩之间，其中包括部分定向以及本地开发商的低价拿地，所以40.5万元/亩的成交均价不是真实的市场表现，位于黄河路北、大庆路东，占地面积32.3亩悦海兰亭项目成交价格为71万元/亩。 4.历年土地出让区域 自2004年土地出让实行招拍挂以来，濮阳土地出让主要集中在油田区的中原路、长庆路附近包括大庆路沿线，另外就是老城区中原路沿线。同时油田区土地出让无论是宗数，还是规模都明显多于老城区。 5.土地市场总结 濮阳市土地出让较少，08年仅为270亩地，在正常的市场环境中，一级市场供应量的减少必然导致二级市场供小于求的市场格局出现； 按照2的容积率折算，濮阳每年出让土地可为二级市场提供新增商品房建筑面积约40—70万㎡； 城市边缘，相对偏僻的地方正常的土地价格在30—40万元/亩，城市核心地段的土地价格在80—100万元/亩，其他区域在50—60万元/亩之间； 根据城市发展的速度以及政府的规划，预计濮阳市未来的土地供给仍不会有明显的增加，仍将维持在300—400亩之间。 二、房产市场 1.整体房产市场 1.1市场发展沿革 1998年，政府以指导价进行经济适用房“世锦