2009916中国当代房地产研究专题之十三.PDFVIP

行业研究 专题报告 贾祖国 房地产商业模式的总结与展望 86-10 jiazg@ 2009 年9 月16 日 中国当代房地产研究专题之十三 周期性消费品 房地产 推荐 （维持） 上证指数 3000 “当今企业的竞争，不是产品之间的竞争，而是商业模式之间的竞争”。商业模 式的创新已成为促进竞争和商业发展的重要动力。房地产业也不例外。目前国内 行业规模 房地产业也到了转变商业模式的时刻。 占比% 股票家数（只） 115 7.3 总市值（亿元） 11281 5.1 当前房地产商业模式需要转变：地价涨得比房价还快，14 年后人口将形成房 流通市值（亿元） 7972 7.5 价的反转压力，房地产传统的追求高周转的商业模式已经受到了挑战，未来 这一模式也很难再为股东和投资者创造超额回报； 行业指数 房地产企业应转向持有核心城市商业地产：一个国家或地区的核心城市永远 % 1m 6m 12m 绝对表现 -4.9 65.3 131.9 都是人口的主要流动方向，这些地区商业地产升值空间最大，而且可以规避 相对表现 -3.7 15.5 72.9 掉未来人口下降的风险。在核心城市持有商业地产的多少将在很大程度上决 (%) 房地产 沪深 300 定未来的江湖地位。北京和上海就是这样的核心城市。因为核心城市化进程 200 更快，因此应在整个国家城市化率 50%的时候持有就持有核心城市的商业地 150 100 产。目前无疑就大致是这样的时候； 50 来自国际龙头公司的考察：开发业龙头帕尔迪 “经营得很成功、但很辛苦”。 0 如果其早点转做商业地产持有，日子也许会好过得多；商业地产龙头波士顿 -50 Sep-08 Jan-09 May-09 Aug-09 地产“转型很成功但稍晚”。如果公司能够早 10-20 年确立以持有商业地产 作为主业，那公司今天的规模可能就更上了一大台阶。公司的商业地产主要 相关报告 分布在美国的核心城市；服务业龙头世邦魏理仕“苦苦挣扎半个多世纪后终 《中国当代房地产研究专题之一— 于迎来了行业发展的黄金期”。在城市化进程加速推进的时候，新房总体非 城 市 化 、 人 口 流 动 与 房 价 》 常好卖，基本不需要房地产服务业。受二战影响，1960 年后美国商业地产发 2008/07/18 《中国当代房地产研究专题之八— 展才开始如火如荼，房地产服务业终于迎来了发展的春天，公司抓住机遇分 人口空间分布的总结与展望》 别进行了全国扩张和全球扩张； 2009/05/08 《中国当代房地产研究专题之十— 中国商业地产的广阔空间：从现有的数据和经验看，第三产业占 GDP 比重超 城市兴衰的总结与展望》2009/06/03 过 50%的时候，第三产业发展会加速，从而带动商业地产的旺盛需求。从美 《中国当代房地产研究专题之十二 —房地产与人口的总结与展望》 国的数据看，第三产业占 GDP 比重超过 50%时城市化已经基本完成，对新房 2009/08/18 需求大为减少。此时商业地产与住宅地产完全是冰火两重天。2008 年国内第 《海外房地产企业研究专题之— 波 士顿地产：美国最大的上市写字楼 三产业占 GDP 比