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　　建设用地使用权分析 　　建设用地使用权是物权法草案规定的一种独立用益物权。[1]为了阐述方便，本节将建设用地使用权分为国有土地建设使用权和集体土地建设使用权。 　　一、国有土地建设使用权 　　（一）国有土地建设使用权概述 　　国有土地建设使用权是指法人、非法人组织、自然人等以建设为目的，依照法定的条件和程序所取得的，对一定范围的国有土地所享有的占有、使用等权利。物权法草案第140条规定：建设用地使用权人依法享有对国家所有的土地占有、使用和收益的权利，有权自主利用该土地建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施。国有土地建设使用权的性质在传统民法理论中大致可归于地上权之列。[2]就其权利人对土地的具体支配权限范围而言，因使用目的、取得权利的方式不同，而存在许多差异，因此使用权人所享有的具体权利也表现为不同的内容，例如有的可以对国有土地进行开发、经营、收益、发展房地产，有的则只能修建某些设施、不得拥有开发、经营、利用土地收益的权利。而且使用权人原则上只能在取得使用权时确定的用途限度内使用国有土地，非经法定条件和程序，不得改变其使用权的具体内容。[3] 　　从我国目前国有土地建设使用权制度的基本内容来看，主要有两种类型的国有土地建设使用权，即有偿出让的国有土地建设使用权和划拨的国有土地建设使用权。物权法草案第142条规定：设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。商业用地应当采取拍卖、招标的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。 　　（二）有偿出让的国有土地建设使用权 　　1．概念、特征 　　国有土地建设使用权的出让是指国家以所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。它有下列特征：①出让的性质是民事法律行为。将土地作为一项财产，由政府代表国家作为所有人，土地使用者作为他物权人，双方按平等、自愿、有偿的方式设定他物权的一种民事法律行为。[4]②主体是土地所有权人与建设用地使用权人。土地所有权人即国有土地建设使用权的出让方，建设用地使用权人是国有土地建设使用权的受让方。③客体是国有土地。[5]国有土地的范围包括城市市区的土地、农村和城市郊区明确规定不属于农民集体所有的土地以及国家所有的山岭、荒滩等土地。按照《土地管理法》的规定，国家依法实行国有土地有偿使用制度，任何单位和个人进行建筑，需要使用土地的，除兴办乡镇企业和村民建设住宅或乡村公共设施和公益事业建设依法批准可以使用农民集体所有的土地外，必须依法申请使用国有土地。建设单位使用国有土地，除法律规定可以以划拨方式取得外，应当以出让等有偿使用方式取得。④权利的性质是他物权。有偿出让的国有土地建设使用权是一项对土地使用、支配的具体权利内容相对广泛的他物权，有确定的期限，[6]即土地使用人交付出让金为对价取得一定期限的国有土地使用权，期限届满后，土地使用权终止，由国家收回土地。 　　2．取得 　　有偿出让的国有土地建设使用权之取得一般采取出让、转让、出租、继承等方式，其中，出让的方式有协议、招标、拍卖三种基本形式，但不管哪一种形式，都要签定出让合同。根据物权法草案的规定，采取拍卖、招标、协议的出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：①当事人的名称和住所；②土地位置、面积等；③建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；④土地用途；⑤使用期限；⑥出让金等费用及其支付方式；⑦解决争议的办法。建设用地使用权出让合同订立后，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。 　　3．内容 　　有偿出让的国有土地建设使用权作为一种我国特有的他物权，其内涵比较丰富，除了物权人的一般权利（如物上请求权、不动产相邻权等）之外，还包括如下内容：①占有和使用权。使用人在出让合同规定的范围内，有权占有该土地而排除他人的占有，并可以为了生产、经营、生活的目的而在该土地上从事建设行为。②收益权。使用权人不仅可以使用土地，而且还有权获得该土地的收益，例如使用人取得土地使用权后将土地开发，经营房地产，对由此而获得的收益，使用人享有所有权限。③处分权。包括转让、出租、抵押的权利。使用人在获取土地使用权以后，依照法律规定或出让合同规定的条件，有权将该使用权转让他人或出租给他人，使用权人由此而取得收益或租金。此种权利是土地使用权的内容中本身包含的一种权利，只要依照法律规定或出让合同规定的条件进行，使用权人依自己的意志可以将土地使用权转让或出租，不必征得出让人的同意，即只要转让方（原使用权人）与受让方（承租方）同意，即可进行相关登记、转让、出租土地使用权。转让后，受让方成为新的他物权人。土