第九章 土地增值税的核算.pptVIP

第九章 土地增值税的核算 一、土地增值税的纳税人 土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得了收入的单位和个人。 二、土地增值税的征税范围和税率 （一）征税范围 （二）税率 三、土地增值税的减免 《土地增值税暂行条例》及其他有关法规规定的土地增值税的减免项目有: （一）建造普通标准住宅出售的税收减免 （二）国家征用、收回房地产的税收减免 （三）个人转让房地产的税收减免 一、土地增值税的计税依据 （一）收入的确定 纳税人转让房地产取得的收入，是指包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括: 货币收入、实物收入、其他收入。 （二）扣除项目的确定 1.为取得土地使用权所支付的金额 2.开发土地和新建房及配套设施的成本 3.开发土地和新建房及配套设施的费用 4.与转让房地产有关的税金 5.其他扣除项目 6.旧房及建筑物的评估价格 二、土地增值税应纳税额的计算 应纳税额=转让房地产的增值额×适用税率=（应税收入-扣除项目金额）×适用税率 转让房地产的增值率=（转让房地产的增值额÷扣除项目金额）× 100% 1.分步计算法 即分步计算出每一级的增值额及其应纳税额，然后相加得出纳税人转让该项房地产的应纳税额，用公式表示为： 应纳税额=∑(每级距的土地增值额 适用税率) 在具体计算时，分两个步骤进行： 第一步，计算出各级距的增值额，依次为： 第一级增值额=扣除项目金额× 50% 第二级增值额=扣除项目金额× （100%-50%） 第三级增值额=扣除项目金额× （200%-100%） 第四级增值额=全部应税增值额-以上各级增值额之和。 第二步，以每一级的增值额乘以该级的税率，得出该级的税额，然后相加即为纳税人的税额。 2.速算扣除法 在实际工作中，分步计算比较繁琐，一般可以采用速算扣除法计算。即：按增值额乘以适用的税率，减去扣除项目金额，乘以速算扣 除系数的简便方法计算，具体公式如下： 应纳税额=增值额 适用税率-扣除项目金额 速算扣除系数 在具体计算时，也分两个步骤进行： 第一步，先计算增值额及增值额与扣除项目金额之比，即增值率。 第二步，按增值率所适用的税率直接乘以增值额，再减去扣除项目金额乘以速算扣除系数。 【例9-1 】某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10 000万元。开发写字楼的有关支出为:支付地价款及税费1 000万元；房地产开发成本3 200万元；财务费用中的利息支出为450万元，可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明且不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，但其中有50万元属于加罚利息；转让环节缴纳的税费共计550万元；该单位其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。计算该公司应纳土地增值税税额为多少？ 【解析】 ⑴计算允许扣除的金额 支付的地价款及税费1 000万元，房地产开发成本3 200万元 房地产开发费用=450-50+（1 000+3 200）5%=610（万元） 允许扣除的税费550万元， 加计20%的扣除额=（1 000+3 200）20%=840（万元） 允许扣除的金额合计=1 000+3 200+610+550+840=6 200（万元） ⑵计算增值额 增值额=10 000-6 200=3 800（万元） ⑶计算增值率，确定税率和速算扣除系数 增值率=3 800÷6 200100%=61.29% 查“土地增值税税率表”，确定适用税率为40%、速算扣除系数为5% ⑷计算应纳税额 应纳税额=3 80040%-6 2005%=1 210（万元） 【例9-2 】某企业转让一幢旧厂房，当时造价200万元，无偿取得土地使用权。若现在建造同样的房子需要650万元，该房子7成新，按500万元出售，支付有关税费25万元。计算该企业应纳土地增值税税额为多少？ 【解析】 ⑴计算允许扣除的金额 评估价格=65070%=455（万元） 有关税费为25万元 允许扣除的金额合计=455+25=480（万元） ⑵计算增值额 增值额=500-480=20（万元） ⑶计算增值率，确定税率和速算扣除系数 增值率=20÷480100%≈4.17% 查“土地增值税税率表”确定适用税率为30%、速算扣除系数为0 ⑷计算应纳税额 应纳税额=2030%-4800=6（万元） 一、主营房地产业务土地增值税的会计核算 计算土地增值税时，借记“营业税金及附加”账户，贷记“应交税费——应交土地增值税”账户；实际缴纳土地增值税时，借记“应交税费——应交土地增值税”账户，贷记“银行