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襄樊市团山镇城中村改造考察报告 襄樊市团山镇城中村改造考察报告 为提升团山镇建设水平，加快城中村改造步伐，最近，我们组织考察团山镇城中村改造项目。团山镇位于襄樊市以北中心区，其所辖的可开发改造4个自然村城中村占地面积00000万亩，原建筑面积00000余万平方米，常住人口0000万，流动人口0000万。为使团山镇积极应对区域面积缩减、土地资源紧张的不利形势，从城区内部寻空间，向单位面积要效益，强力改造城中村，涉及村民00000户、1万人，可腾出土地1600余亩，拆迁建筑面积0000万平方米，吸引省内外投资0000亿元，较好地解决城中村这一长期困扰城市管理的难题，有效地解决城区经济发展中的土地、资金制约问题，推动了城区经济的快速发展。 一、团山镇城中村改造的主要做法 （一）痛下改造决心，理清工作思路。团山镇位于襄樊市以北中心区，其中4个城中村多数位于城市黄金地段，可谓“寸土寸金”。随着城市发展建设的不断加快，土地增值潜力较大。但城中村长期以来缺乏规划、人口密度大、私搭乱建、环境较差，不仅实现不了土地的实际价值，而且在一定程度上制约了城市发展，成为城市建设、管理的难题。该区管理难、乱、差，严重影响了城市形象。如主动适应城区发展新形势，痛下决心强力实施城中村改造，成功实现城中村改造和城区经济发展的良性互动，成为摆在团山镇委、区政府面前的难题。为解决制约城区经济发展的瓶颈，团山镇委、区政府将城中村改造作为实现城区发展的难点强力攻坚，适时提出“集全镇之力推动城 中村改造”的工作思路，始终做到“三个坚持”，迅速打开城中村改造局面。一是坚持政府主导、市场运作、群众自愿。政府主导就是由政府定原则、给政策、创环境，吸引开发商推动城中村改造。市场运作就是巧用市场之手，按照公开、公平竞争的原则选择开发商，引入社会资本进入城中村改造。群众自愿就是尊重群众意愿，动员群众参与，保障群众利益。二是坚持村民、开发商、政府三方共赢。在城中村改造中村民算好得失账，开发商算好收益账，政府当好利益裁判，找准利益的平衡点，实现村民、开发商、政府三方共赢。三是坚持突出重点、分类推进。对于严重影响市容、位置重要、开发商积极性高、大多数群众愿意的城中村先行改造，对暂不具备改造条件的村庄以整治为主，做到成熟一个、改造一个，改造一个、成功一个，不急进、不冒进、不留后遗症。 （二）深入调查研究，科学制定政策。搞好城中村改造，涉及开发商、群众等多方面利益，只有政策到位，程序规范，才能赢得各方对城中村改造的理解和支持，进而调动方方面面参与城中村改造的积极性和主动性。为确保城中村改造成功推进，开发商及政府结合深入实际调查研究，充分尊重群众的意见和建议，政府全面了解开发商的想法和担心，认真总结试点经验，为襄樊市科学制定城中村改造意见提供了第一手资料。襄樊市人民政府应下发《关于进一步规范城中村改造的若干规定的通知》，明确城中村改造必须遵循的基本原则，严格规范城中村改造运转程序，使团山镇城中村改造由先期试点转入依法全面改造阶段。一是严格城中村改造土地供应方式。要求城中村 改造土地必须通过招拍挂出让方式取得，为城中村改造工作创造了公开、公平、公正的市场竞争机制，能够实现土地资源利用价值，使政府更能充分引导城中村改造的方向。二是严格执行城中村改造详规。要求在城中村改造过程中除满足安置房和商品房的开发外，还要充分满足产业规划、配套设施建设等需要，充分考虑区域内的交通流量和基础设施承载能力，使城中村改造更加符合城区发展需要。三是严格确定城中村安置开发比例。我们经过认真调查研究，科学设定1：2的安置开发比例，维护了群众利益，使开发商的利润限制在一定的合理空间。对土地较多的村，政府还可储备一些土地，用于公益事业及基础设施建设。四是严格制定城中村整体发展规划。努力通过城中村改造实现产业规划和产业培育，大力发展楼宇经济、特色街经济、商圈经济等多种经济形式，为区域经济发展提供强大后劲。 （三）强化组织领导，形成改造合力。良好的工作机制是干好工作的重要保证。为强力实施城中村改造，团山镇应成立了高规格的城中村改造总指挥部，由区委、区政府主要领导亲自担任政委和指挥长，区四大班子领导担任各拆迁村项目指挥部指挥长，严格实行区领导分包责任制，每个改造项目明确1至3名区领导负责，明确城中村改造总指挥部、各项目指挥部工作职责，形成了推动城中村改造的强大合力。区城中村改造总指挥部主要负责城中村改造工作的业务指导、综合协调和日常管理，具体负责制定和完善改造的总体规划目标和实施细则，确定改造条件基本成熟的村，对开发协议及拆迁补偿安置方案进行审核把关，组织实施改造项目的控规编制和土地的招拍 挂。各拆迁村项目指挥部主要负责拆迁组织、安全稳定、资料准备及遗留问题处理。在日常工作中，区城中村改造总