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【异乡好居】解析投资移民项目推广常见噱头 现如今 ，投资移民变得越来越火热 ，越来越多的人有意愿在海外投资房产实现移民 ，但 是当前投资市场鱼龙混杂 ，有一些商家炒作出来的噱头作为投资者不得不知 ，小居 （异乡好 居 Uhouzz ）今天给大家科普一下。 1. 投资移民保险。项目亮点是拿到保险公司的保险。往往是极短极模糊的一两句话 ，给人 感觉因为有大保险公司在背后撑腰 ，投资移民不再有风险。 解析 ：首先 ，目前还没有保险公司对获得绿卡的风险做担保。有限的几个保险都是针对 还款的。其次 ，如果拿到详细的保单可以发现 ，承保还款的条件非常繁多 ，最重要的一条是 要求项目方不存在运营、财务等方面的任何问题。说白了 ，就是说如果项目方有钱还款就是 赖着不还或延期不还 ，那在这种情况下保险公司拿到代位追索权后 ，可以先期偿还投资人。 现实中这种条件成立的可能性非常小 ，不还钱的几乎都是因为项目搞砸了没钱还。所以保险 公司承担的风险是非常小的。 2. 第一顺位还款。宣传投资人还款处于第一顺位。也就是说项目有钱了最先还投资人的钱。 解析 ：这时候需要仔细问一问 ，投资人处于第一顺位是不是因为项目缺乏其它资金来 源 ？有的项目是没有银行贷款 ，有的银行贷款和开发商融资都没有 （或极少 ）。这样的第一 顺位是一个伪命题。好比你说你排第一个但实际排队的就你一个人。如果项目资金里没有开 发商或其它非投资移民的股权投资 ，那项目是肯定不能投的 ；如果融资里没有一定比例的本 地银行贷款 ，也不是一个好的迹象。 3. 资产抵押。项目宣传人员掰着手指给您算项目估值 ，并信誓旦旦的承诺这个估值说明抵 押物可以保障还款。 解析 ：抵押是需要合同创设的 ，不是借钱给项目就自动生成的。这时候投资人就要仔细 到英文原版的认购协议里看一看 ，项目方是不是有个黑体字写着 ：源自投资移民的贷款是无 担保无抵押贷款。担保还的债可能是银行的债 ，不是投资移民的债。另外 ，资产抵押也可能 是股权抵押 ，而不是实物抵押 ，这两者也是有区别的。 4. 第一顺位实物抵押。不仅是在在固定资产上 （比如说开发商的土地 ）为来自投资移民资 金的贷款设置抵押 ，而且区域中在抵押权上处于第一顺位。也就是说如果项目公司还不了钱 ， 区域中心可以第一个拿到处置抵押物获得的收益 （并用于为投资人返款 ）。 解析 ：第一顺位实物抵押无疑是一个很坚实的保障。投资人要留意的是项目方对抵押物 的产权是否完整 ，项目方不可能在不完全属于他的东西上设置完整的抵押。我们接触很多这 样的案例 ：项目方承诺把抵押物上 “自已所拥有的权益”抵押给投资移民基金 ，但是项目方 本来购买政府土地就只支付了首付 ，或完全没有从关联公司处取得产权。所以投资移民基金 得到的抵押权可能天生就是不完整的。另外 ，根据美国法律 ，如果项目方是通过银行贷款或 其它融资方式购买的抵押物 ，则银行或其它贷款方可获得购买价金担保权 （purchase money security interest)。这种担保权是优先于其它形式的担保的。 5. 银行贷款已经获得。项目方已经先期拿到了银行的高级贷款 ，所以开发商的资金和资信 都没有问题 ，投资人可以吃一颗定心丸。 解析 ：美国地产融资的一般情况是项目方在其它资金都落实的情况下才可以拿到银行贷 款。这里有两方面的原因 ：银行不愿意在有资金缺口的情况下承诺贷款 ；另外如果开发商先 把银行贷款之外的资金先拿到 ，可以通过银行竞标获得更优惠的贷款条件。实际上区域中心 在招募投资人的过程中 ，往往只是和银行有意向性的安排。体现这种意向的文件有 Term Sheet (贷款条件汇总) ，unsigned Commitment Letter (未签署的承诺函) ，Letter of Intent (意向书)等。真正标志这银行贷款已经批准的文件是 LoanAgreement (贷款协议)、 LoanSettlement Statement (贷款交割明细)等。已经签下银行贷款的项目未必就比还未签 下银行贷款的项目好 ，但在选择项目的时候还是因该区分两种情况再具