上半年南京别墅市场的总结报告.doc

2008年上半年南京别墅市场总结报告 目 录 第一部分：综述 总体供应及成交情况 月度成交及供应分析 板块月度成交对比分析 分类型供求对比及结构分析 第二部分　分类型供求详细统计及分析 独立别墅 双拼别墅 联排别墅 叠加别墅 第三部分　分板块详细统计及分析 江宁板块 江北板块 东郊板块 环紫金山板块 远郊板块 主城板块 （注：数据统计说明：因2月春节及雪灾影响供销量极少，与1月份合并统计） 第一部分：综述 2008年上半年，南京普通住宅市场发生了供求关系的逆转，量价齐降、银行停贷、“地王”回收、土地流拍等甚嚣尘上，整体悲观气氛浓重。与之形成鲜明对比的是别墅市场稳中有升、供求均衡的良好发展态势。房地产市场的两个部分出现了“冰火两重天”的状态。这一情形的原因却不难解释：普通住宅市场在经历了2007年的非理性发展后在宏观政策的强力控制下出现回落，而别墅用地的审批在近几年一直处于严密控制之下，供应量一直保持平稳，同时随经济的迅速发展，别墅客群的基数在不断增加，更多的人有能力改善居住条件、购买别墅。2008年3月，国土资源部明确下文，别墅用地禁批，别墅特别是高端独栋别墅的稀缺性越发显现。从中国的国情来看，别墅用地审批必定还将长期趋紧，因此其抗跌性和增值性也越发明显，投资价值更为突出。 截至2008年6月底，南京别墅累计入网量达7965套，累计销售量为5381套，总去化率67.6％，别墅市场呈健康、良性的发展态势，供应充足、成交旺盛，供求较为均衡。 　纵观2008年上半年，别墅市场有以下几大特征： 别墅产品分化明显，顶级独栋别墅项目数量增加，产品奢侈化、顶级化趋势明显，以翠海名家园、嘉瑞别墅山庄、香榭岛等为代表，这些项目的独栋产品单价都超过了两万，面积多在700平米以上，总价突破2000万，其高端化、稀有性与传统顶级别墅钟山国际高尔夫已相去不远。 联排别墅表现抢眼，引领别墅市场的供应与成交，以颐和南园、康桥水岸为代表 远郊板块别墅日渐升温，潜在供应极大，未来短期呈井喷之势。交通改善为其最主要的启动引擎。 一、总体供应及成交情况 二、月度成交及供应分析 2008年上半年，别墅共成交1045套。因2月份受春节及雪灾等因素影响，供应与成交量极少，故与1月份合并统计。从单月的成交量来看，别墅市场总体呈平稳的上升态势，月成交量在150套以上，从3月起每月小幅递增，并于6月出现显著的高潮。 2008年上半年，别墅新增供应量为1630套。与成交对比，供应呈现一定程度的月度波动。 三、板块月度成交对比分析 各板块月度成交对比 上半年各板块成交套数及占比 各板块成交套数占总成交量之比 从各板块的月度成交量来看，2008年上半年，江宁为南京别墅市场最为活跃的片区，其成交量远远领先于其他板块，占总成交量之比达48％，已接近一半的市场份额。城东、远郊依次紧随其后。江北潜在供应量较大，但目前在售项目以高端的独栋别墅为主，因此在成交量上落后于城东板块。远郊板块已逐渐放量，后起之秀的地位日益显现。 各板块月度供应量对比 上半年各板块新增供应套数及占比 各板块新增供应套数占总新增量之比 　　江宁的供应量仍占各板块之首，但领先程度低于成交情况，可知江宁板块在上半年的去化速度较快，且去化了大部分存量。远郊的供应量已超过江北，该板块在下一阶段将面临一定程度的去化压力。 四、分类型供求对比及结构分析 各类型别墅08年上半年月度成交情况汇总 上半年各类型别墅成交套数占总成交量比例 　　从08年上半年全市别墅的去化结构来看，并未按产品级别表现为金字塔型，而是呈现为中间大两头小的橄榄型分布，即双拼、联排占据了中间的大头，经济型的叠加类别墅并未构成供求最为活跃的塔底，在成交量上仅高于独栋别墅。 各类型别墅08年上半年月度新增供应情况汇总 上半年各类型别墅新增供应套数占总供应量比例 　　在供应上，联排别墅一头独大，占据了总供应量的53.3％的高比例，与之对比鲜明的是双拼别墅供应乏力，仅占7.5％，约为独栋别墅占比的一半。 第二部分　分类型供求详细统计及分析 独立别墅 独立别墅累计供应与成交情况 总入网量 总成交量 总去化率 08年新增供应量 08年去化量 08年月均新增量 08年月均去化量 832 534 64.2％ 240 122 40 20 2008年上半年独栋别墅项目销售明细 板块 项目 月度成交 合计 价格(元/平) 面积区间 1/2 3 4 5 6 地上 地下 江宁 左岸名苑 0 2 1 0 1 4 15000 340－400 翠屏国际城 2 0 1 0 0 3 275－320 100－160 玛斯兰德 7 1 1 1 3 13 18000 地上365－540 运盛美之国 1 1 0 0 0 2 17000 地上400 嘉瑞山庄 2 7