房贷方式详解详解.pdf

五大房贷方式详解 个人住房贷款还款方式一：等额本息还款 个人住房贷款的等本息还款方式就是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加 ，然后平均分摊到还款期 限的每个月中。作为还款人 ，每个月还给银行固定金额 ，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息 比重逐月递减。 优点：初期贷款本金少 缺点：后期贷款本金多 适宜人群：收入稳定的群体。如：公务员、教师 计算公式 ：每月还款额=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款总期数]÷[(1+月利率)^还款总期数-1] (^表示乘方) 个人住房贷款还款方式二：等额本金还款 个人住房贷款还款方式之二——等额本金还款 ，总支出利息是最低的。等额本金还款就是将本金分摊 到每个月内 ，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言 ，总的 利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。 优点：总的利息指出低 缺点：初期本金和利息比较多 适宜人群：目前收入较高或有一笔积蓄，但未来收入可能会减少的人群。例如：退休临近 计算公式： 每季还款额=贷款本金÷贷款期季数+(本金-已归还本金累计额)×季利率 个人住房贷款还款方式三：固定利率还款 个人住房贷款还款方式三——固定利率还款是进入加息周期最佳还款方式。 “固定利率住房贷款”就是在贷款合同签订时即设定好固定的利率 ，在贷款合同期内 ，不论市场利率 如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息，不需要 “随行就市”。 优点：借贷双方准确计算成本与收益十分方便 缺点：风险较大，利率也可能下调 适宜人群：收入较固定，或者对加息预期有较好判断的人群 人住房贷款还款方式四：等额递增(减) 客户与银行商定还款递增或递减的间隔期和额度 ；在初始时期 ，银行会根据客户的贷款总额、期限和 资信水平测算出一个首期还款金额 ，客户按固定额度还款 ；此后根据间隔期和相应递增或递减额度进 行还款的操作办法。其中，间隔期最少为1个月。 优点：缓解购房者资金不足 缺点：计算比较复杂，计算机程序设置原因多 适宜人群 ：收入不固定。对于那些有一定经济实力 ，在贷款前期还款能力较强 ，愿意多还贷款的客户 ， 可选择 “等额递减”的还款方式，从而减少负担利息总额；相反，对于那些处于创业初期的年轻人 ， 可能在贷款前期还款能力较弱，而收入却呈增长趋势的客户，可考虑选择 “等额递增”的还款方式。 个人住房贷款还款方式五：按期付息还本 借款人通过和银行协商 ，为贷款本金和利息归还制订不同还款时间单位。即自主决定按月、季度或年 等时间间隔还款。实际上，就是借款人按照不同财务状况，把每个月要还的钱凑成几个月一起还。 适宜人群：房产投资客户 房贷方式比较 随着一线城市调控政策的出炉，二套房首付7成等政策变化又让不少购房者感到了限购的 “严厉”。 于是 ，制订合理的房贷计划成了许多刚需购房者 “慎之又慎”的头等大事 ，因为贷款的后期偿还与初 期借取方式是息息相关的。那么 ，对于首次购房、对贷款买房尚知之较少的购房者而言 ，除了尽量使 用公积金贷款之外，怎样的商业贷款组合、借取方式才是更为经济划算的呢？ 等额本金并不省 目前，等额本息和等额本金是购房者在贷款时就需选择的两大还款方式，等额本息是指在还款期内， 每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息）；等额本金则是指在还款期内把贷款数总额等分，每月 偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。一般来说 ，相同贷款年限 ，等额本金法比等额 本息法支付的利息要少。 乍看之下 ，一些人会认为等额本金法比较合算。然而 ，这其实是一种误解。利息的多少 ，在利率不变 的情况下 ，决定因素只能是资金的实际占用时间和占用金额的大小 ，而不是采用哪种还款方式。不论 是等额本息法还是等额本金法 ，利率是相同的。不同的还款方式 ，其实质无非是贷款本金早还或晚还 ， 造成贷款本金事实上的长用短用、多用少用 ，进而影响利息的支出数量。换句话来说 ，由于提前偿还 了部分本金 ，因而购房者就少借用了一段时间这部分贷款，自然支付的利息就少了，但绝不是银行 “吃 亏了”、购房者 “节约了”。 等额本息额度高 目前，房贷利率的最低优惠已抬高至8.5折 ，而近期更是有 “名存实亡”、 “难觅踪影”的情况出现。 对于过去那些以较低优惠利率获得的住房贷款来说，等额本金的方式不如说因为提前偿还了一部分 ， 反倒是无法继续 “享受”这部分低利率贷款了。 另一方面 ，由于个人住房贷款在申请时有着 “借款人每月偿还贷款的支出不得超过个人收入