喜来东商业购物广场定位及营销策划报告.ppt

喜来东商业购物广场定位及营销策划报告 报告体系 总述：立足周边已有商业形态，以专业、特色取胜 项目周边商业业态已基本成形，本案体量4000㎡，体量较小，难独立形成核心聚合力，故定位总策略应更侧重“借力使力”，立足已有商业形态之上，通过项目的专业运营及主题形象打造、特色商品经营吸引人群驻足消费。 统一定位：主题、业态、功能的统一。 统一招商：完成前期主力商家招商，通过业态限制及优惠引导实力商家自购自营。 统一形象：在相应的区域，进行风情营造，对各自区域的门头设计，展示形象进行统一装修设计风格，保持统一调性。 统一管理：成立商业运营公司，由商业运营公司专业运营管理。 运营团队建议以3-5人，对时尚搭配有一定了解，善于生意经营。 1、建立“潮流mall”微信平台，以微信为项目推广及造势，后期可联合商家推广，并定期推送商家优惠信息；2、建立专业网站，可实现网络下单，并定期推送商家团购及优惠，实现线上、线下相结合。 主题元素——广场标志性雕塑 主题元素——楼体亮化 PART3 招商运营 1、品牌餐饮——中西餐厅、茶艺会所、快时尚餐厅； 2、主力形象店——中高端女装、鞋包、饰品等形象店 ； 3、辅助甜品、饮料店、特色食品类——如台湾芋圆、绝味鸭脖、酱板鸭等； 重点招商对象——前期重点针对3F主力餐饮店及1楼主力 形象店招商 招商思路 购铺自营 首选实力品牌商家，通过给予品牌商家巨额优惠，吸引 品牌商家出资购铺经营。 品牌租赁 鼓励品牌商家租赁商铺，有效筛选机控制招商品牌及品类。 合作经营 因前期招商难度相对较大，对于某些大品牌主力商家，可 采取合作经营的方式，建议以提供场地或其他吸引力政策， 有力的吸引大品牌商家入驻。 招商方式 成立商业运营公司，对项目进行统一招商，统一形象、统一定位、统一经营管理的方式，进行前期市场的培育及打造。 运营思路——专业打造 运营思路——建立完善的网络及微信宣传平台 * 二○一五年一月 长沙同道行房地产经纪 谨呈：喜来东投资有限公司 PART1 市场分析 PART2 项目定位 PART4 经济估算 PART3 招商及运营 PART1 市场分析 市场概况 项目概况 市场概况 资阳商圈 桃花仑商圈 康富商圈 赫山商圈 根据益阳市区消费习惯及商业分布，主要划分为四个商圈，分别为桃花仑商圈、赫山商圈、资阳商圈、和康富商圈。 商业市场格局 四大商圈概况 老旧街区，随着城市的东拓南移，次商圈有逐渐衰退之势，其消费人群主要以桥北及周边乡镇居民较多，整体形象较差 桥北步行街、桥南批发市场 购物为主 辅以批发、五金、特色餐饮等 资阳商圈 中高端消费，形象及环境相对较好，随着高新区的发展，此片区商业发展较快，如福中福商圈亦将形成新商圈趋势 步步高百货 购物、餐饮、休闲为主 辅以健身、休闲等 康复 商圈 与桃花仑商圈相接，消费阶层偏中低端，主要以30岁中年人及20岁以下学生群体，但人流、车流量较大 万木春、金嘉利、赫山庙步行街 购物为主 辅以培训、健身、特色餐饮等 赫山 商圈 益阳商业最集中商圈，消费阶层涵盖益阳各个阶层，沃尔玛为中心区域业态最齐全 沃尔玛购物广场、银城春天、女人街、桃花仑服装城 购物为主 辅以餐饮、影院等 桃花仑 商圈 商圈特征 代表商家 主要业态 商圈名称 租金水平 200-300元/㎡/月 手机、鞋、文具 1F 万木春 150-200元/㎡/月，免租五个月 鞋服 1F 银城 春天 200-300元/㎡/月 鞋服、女包、化妆品、美容美甲 1F 女人街 2F 1F 3F 租金水平 业态类型 楼层 区域 经营情况 服装、金器 一般，依靠沃尔玛，逐渐趋向好 较差，目前在招租中，很多商家经营不善并撤场 较好，前期已经经营多年，目前全新招商及出售，开张经营较为火爆 女装、鞋包、布艺 2F 童装、女装、鞋包 120-170元/㎡/月 沃尔玛及周边 -1F 童装、品牌鞋； 良好，益阳最集中消费区域，商业氛围浓厚 60-70元/㎡/月 超市 消费档次及人群 中高端，益阳各个阶层 中低档次 中低档次 中低档次 益阳商业特征 三四线城市，消费力有限 作为三四线城市，经济基础较差，本地居民多为基础生活需求，消费能力有限，高端消费人群较少。 组团分区较为明显 益阳大致可以划分为桃花仑、康复、