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主讲人：陈继东 第十章 投资性房地产 本章知识点 （1）掌握投资性房地产概念和范围； （2）掌握投资性房地产的确认条件； （3）掌握投资性房地产初始计量的核算； （4）掌握投资性房地产后续计量的核算； （5）掌握投资性房地产转换的核算； （6）熟悉投资性房地产处置的核算。 第一节 投资性房地产的确认和初始计量 一.投资性房地产的概念 二.投资性房地产的确认和初始计量 一.投资性房地产的概念 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。 一.投资性房地产的概念 （一）属于投资性房地产的项目 1.已出租的土地使用权 是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。 一.投资性房地产的概念 2.持有并准备增值后转让的土地使用权 是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。但是，按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于此类。 一.投资性房地产的概念 3.已出租的建筑物 是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于此类。 一.投资性房地产的概念 【例10-1】甲企业与乙企业签订了一项经营租赁合同，乙企业将其持有产权的两间门面房出租给甲企业，为期5年。甲企业一开始将这两间门面房用于自行经营餐馆。2年后，由于连续亏损，甲企业将餐馆转租给丙企业，以赚取租金差价。判断一下，该门面房是否属于甲、乙企业的投资性房地产。 一.投资性房地产的概念 本例中，对于甲企业而言，这两间门面房不属于其投资性房地产，因为其产权不属于甲企业；对于乙企业而言，则属于投资性房地产。 一.投资性房地产的概念 （二）不属于投资性房地产的项目 1.自用房地产 即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，包括自用的建筑物（固定资产）和自用的土地使用权（无形资产）。例如，企业拥有并自行经营的旅馆。 一.投资性房地产的概念 2.作为存货的房地产 通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。 一.投资性房地产的概念 某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 二.投资性房地产的确认和初始计量 （一）投资性房地产的确认 将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件。 1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业； 2.该投资性房地产的成本能够可靠的计量。 二.投资性房地产的确认和初始计量 （二）投资性房地产的初始计量 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 二.投资性房地产的确认和初始计量 1.外购的投资性房地产 对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 二.投资性房地产的确认和初始计量 企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 二.投资性房地产的确认和初始计量 2.自行建造的投资性房地产 企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。 二.投资性房地产的确认和初始计量 企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资