沈阳塔湾城镇化改造可行性方案.pptVIP

五期开发计划 五期住宅将成为沈阳二环内绝版湖景低密高端住宅区 3-1、项目开发分期 3-1.1项目功能定位及分期 * 打造世界高端名车4S店集群，世界名车品鉴广场 五期开发计划 3-1、项目开发分期 3-1.1项目功能定位及分期 * 五期开发计划 设置滨湖试车跑道，让购车者享受特有的景观乐趣 3-1、项目开发分期 3-1.1项目功能定位及分期 * 依托地块得天独厚的自然景观优势，打造滨湖星级酒店。 五期开发计划 3-1、项目开发分期 3-1.1项目功能定位及分期 * 五期开发计划 项目经过前四期的开发，汽车产业集群形成，全国各地的汽车产业人士将涌入塔湾区域，星级酒店的开发区域发展要求，填补区域空白。 3-1、项目开发分期 3-1.1项目功能定位及分期 * 3-2、项目开发风险规避要点建议 承接塔湾汽车产业升级为核心，吸聚产业人群树立项目高度的产业聚合体价值，以良好的景观精品住宅为现金流的快速回笼产品实现产品滚动开发，打造城市重要节点地标物业。 以城市运营和产业运营的角度，建立项目产业价值高度，代言沈阳城市支柱产业形象，塑造城市名片地标价值，实现项目高溢价回报； 充分协调沈阳国际汽车城产业链，提升沈阳后汽车市场价值平台构建及升级，打造沈阳汽车文化地标，带动产业人群与铜锣湾购物公园及精品住宅各物业价值互动，推动不同物业类型所聚集和吸引的人群带动区域城市经济发展。 利用好丁香湖稀缺的湖景资源，注重项目的住宅、汽车公园、酒店等物业的品质开发，塑造现代国际城市地标性建筑，提升项目市场竞争力； 采取平价入市的价格策略，迅速扩大项目市场份额，实现资金的快速回笼。 * PART.4 项目财务评价及经济效益分析 4-1、项目收益及成本测算 4-2、财务评价报表 * 4-1、项目收益及成本测算 1．营业收入预测 项目营业收入预测的主要依据： 开发成本 项目定位 沈阳市房地产行业的价格销售水平 项目周边楼盘的市场销售价格 同类市场的销售价格 综合上述因素，确定一期汽配交易区商业的销售均价为每平方米10000元，配套住宅的销售价格为均价为每平方米6500元。二期的汽车精品城商铺（档口形式）销售价格为均价每平方米20000元，住宅的销售价格为均价每平方米7000元。三期旧机动车交易市场的销售价格为均价每平方米7000元。四期香港铜锣湾商业广场的销售均价为每平方米8000元。五期高档住宅的销售价格为均价每平方米10000元。 * 项目营业收入分期预测表 4-1、项目收益及成本测算 * 项目税金及成本费用估算 （1）税费 营业税按销售收入的5%征收 城市建设维护税按营业税的7%征收 教育费附加按营业税的5%征收 土地增值税：在清算前商业按销售收入3%预征，住宅按销售收入的1.5%预征。 符合清算条件的按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定执行。 所得税：在清算前按销售收入的3.75%预征，符合清算条件的按《中华人民共和国 企业所得税法》的规定征收。 （2）营业成本 营业成本；包括开发成本（开发建设投资），开发费用。 开发成本包括土地费用、建安工程费用、不可预见费用。 开发费用包括销售费用、管理费用、财务费用。 4-1、项目收益及成本测算 * 一期总投资汇总表 4-1、项目收益及成本测算 * 二期总投资汇总表 4-1、项目收益及成本测算 * 三期总投资汇总表 4-1、项目收益及成本测算 * 四期总投资汇总表 4-1、项目收益及成本测算 * 五期总投资汇总表 4-1、项目收益及成本测算 * 4-1、项目收益及成本测算 本项目分五期滚动开发建设，总投资总计为：949132.25万元 * 4-2、财务评价报表 由表可见，项目财务内部投资收益率大于基准财务收益率，财务净现值大于零，项目在财务分析上是可行的；从总投资收益情况看，项目投资收益水平高于预期。 财务评价指标表 * The End. 为一座产业新城的崛起而喝彩 * * * * 2-3、微观市场需求分析 2-3.3沈阳住宅市场分析 塔湾位于二环内，皇姑、铁西、于洪三区交界处，地理位置优越； 区域内具有良好的专业市场集群基础，商业项目的发展空间巨大； 塔湾地区环境脏乱差，符合国家城镇化改造，急需开发，改善区域环境； 作为寸土寸金的二环内一座未被开发的金矿，塔湾房地产市场处于初级阶段，市场潜 力巨大。 品牌开发商相继进入丁香湖区域，逐步形成沈阳西部“富人区”，高品质住宅需求旺盛。 项目所在地，周边现有商业主要以各类专业市场为主产业人流及消费人流密集，而周边万科、中铁、保利、华润等品牌开发商大规模开发的开发中高端居住区，将与塔湾专业市场人流形成巨大的居住需求，给予项目精品住宅开发提供巨大