深圳中信地铁商城商业分析.ppt

案例分析 案例内容 项目概况 租金详情 业态比例 业态布局 图片展示 优劣势分析 项目概况 经营面积 12㎡-32㎡ 进深 4m-8m 主通道5.6m 次通道3.2m 层高3.5m 扶梯8组 垂直客梯2部 详细参数 117人次 11:55-12:00 人流量 A2区：87-472元/㎡·月 B区：400-450元/㎡·月 C1区：109-222元/㎡·月 C2区：667-833元/㎡·月 管理费：40元/㎡ 租金范围 开间 3m-4m 主力铺位 2007年7月 开业时间 商业面积约1.6万㎡ 项目规模 地铁科学馆站D出口 项目地址 中信地铁商城 案例名称 位于深圳两大主干道深南路与上步路交汇处，交通便捷，人流量大； 分为4大区，各区都有不用的消费主题； 定位为“一站式休闲地下商场”，业态以潮流服饰、特色美食为主，业态丰富；连接吉之岛城市广场店， 191.78 —— 34 CHOICE 109.5 4万 42 开花女装 222.5 8万 40 nomie C1夹层 667 15万 —— 阁缘轩 714.29 —— —— C033 450 —— 40 B008 833.33 16万 —— C025 BC区 91 12万 77 A2-022 87.35 —— 26.1 A2-141 87.75 —— 24.5 A2-144 156.25 —— 32 A2-095 339.28 13万 56 C019 500 12.6万 30 A063 409.09 —— 44 A059 472.44 10万 38.1 A058 A区 租金 转手费 建筑面积 铺位 区域 租金详情 5846.06 2781.44 105.92 56.4 60 435.2 437.57 158.69 267.56 1543.28 100% 合计 47.6% 空置 1.8% 其他 1.0% 珠宝眼镜 1.0% 生活家居 7.4% 皮具鞋包 7.5% 餐饮 2.7% 个人护理 4.6% 精品饰品 26.4% 女装 中信地铁商城业态分布 空置面积约47.6%，均为A区，其中A1夹层约80%空置； 餐饮所占比例较少，但均位于交通节点位置，经营状况好； 女装在非空置面积中，占比50.7%，居半数以上； 其他业态占比较少，沿地铁通道附近的商家经营状况较好。 备注：业态面积数据及比例根据实用面积计算。 业态比例 地面出口 通往A2 人流动线复杂，支动线较多，缺乏明确导向性； 仅一组扶梯连接A1和A2片区，垂直交通不够便利，可达性差； A1区初期整片规划为餐饮区，业态不够丰富，导致经营状况不好； 将餐饮作为主力店带动人气为常规做法，但A1区由于其区位独特性，需其他业态的主力店拉动垂直交通； 后期经过招商调整，形成蔡澜美食坊搭配外贸服饰的格局，最后仍由于人流动线及垂直交通的的局限性，蔡澜美食坊撤场，大面积空置，现仅剩八刀客家餐厅及一家外贸皮具鞋包在营。 备注：人流动线为图示箭头。 A1夹层 业态布局 通往A1 地铁出口 地面出口 通往C2 A1区与A2区规划布局基本一致，因此存在同样的问题，人流动线复杂，支动线过多； 但由于右侧连接地铁口，因此红色箭头所示通道为整个商城经营状况最好的片区，租金最高，且人流量最大； 主通道附近业态丰富，以快消类为主，而北侧缺乏主力商家带动，导致大部分人流从左侧出口流失； 项目为07年已经销售的物业，产权分散，小业主自行招租，调整业态存在困难。 A2区 业态布局 单一人流动线，右侧连接吉之岛，共享地铁及城市广场的人流，人流量较大； 有三个通往地面的出入口，垂直交通便捷； 业态以女装和潮流服饰为主，经营状况较好，无空置； B区 C2区 地面出口 通往C2 地面出口 通往C2 地面出口 通往吉之岛 通往上步南 业态布局 单一人流动线，右侧连接中信城市广场，共享地铁及城市广场的人流，人流量较大； 业态以女装和潮流服饰为主； 通道设有岛柜及花车，合理利用商业面积，业态为皮具和鞋类； C1区 岛柜 业态布局 主题性展示