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第八章　房地产价格及建筑物成新率 【本章框架】 　　第一节　房地产价格及其影响因素 　　第二节　建筑物损耗与成新率 第一节　房地产价格及其影响因素 　　 1.房地产价格的特征和分类 　　 5类 　　 2.房地产价格的影响因素 　　 一般、区域、个别 　　 一、房地产价格的特征和分类 　　（一）房地产价格的特征 　　 ■ 是权益价格 　　 转移与房产有关的各种权益。所有权、使用权、抵押权、租赁权等 　　 ■ 与用途相关 　　 ■ 具有个别性 　　 ■ 具有可比性 　（二）房地产价格的种类 　　 1.根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格 　　 一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价格。 　　 使用权价格：使用权的交易价格。 　　 抵押权价格是为房地产抵押而评估的房地产价格。 　　 租赁权价格是承租方为取得房地产租赁权而向出租方支付的价格。 　2.价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格 　（1）市场交易价格 　　 房地产在市场交易中实际成交的价格。 　（2）评估价格 　　 房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基准地价、标定地价、房屋重置价、交易底价、课税价格等几种。 【例题·单选】下列房地产价格中不属于政府制定的价格是（　）。 　　A.交易底价 B.基准地价 　　C.标定地价 D.房屋重置价格 『正确答案』A 『答案解析』房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基本地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等几种。其中基准地价、标定地价、房屋重置价格由政府制定，且由政府定期公布。参见教材P421。 　3.按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格 　　（1）土地价格 　　包括基准地价、标定地价和土地交易价格等 　　（2）建筑物价格 　　指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。 　　（3）房地产价格 　　指建筑物连同其占用的土地的价格。 【扩展】 基准地价：在城镇规划区范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的匀质地域，按照商业、居住、工业等用途分别评估的，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。 　　 标定地价，是指在城镇不同土地级别或区段内，按照土地的条件、用途等选定的宗地所评估的单位面积土地使用权价格。 　　 房屋重置价格， 在当前的建筑技术、工艺水平、建材价格、运输费用和人工费用情况下，重新购建与原有房屋结构、式样、质量、功能基本相同的房屋所需的费用。 4.按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等 （掌握） 　　 房地产总价格：指一宗房地产的整体价格 　　 房地产单位价格 　　 　 楼面地价（单位建筑面积地价），是指平均到每单位建筑面积上的土地价格 【区分】房地产单位价格能反映房地产价格水平的高低，而房地产总价格则一般不能说明房地产价格水平的高低 容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率 【2012年·单选】某宗土地面积为3000平方米，土地上建有一幢10层的宾馆，宾馆首层建筑面积为2100平方米，第2~10层每层建筑面积为1500平方米，则该土地的容积率为（　）。 　　A.0.7 B.2 　　C.5.2 D.7 『正确答案』C 『答案解析』容积率=建筑总面积/土地总面积 ，建筑总面积=2100+1500×9=15600平方米，容积率=15600/3000=5.2。参见教材P422。 【2009年·单选】某宗土地，单价为8000元/平方米，规划容积率为5，土地资本化率为10%，则其楼面地价为（　）元/平方米。 　　A.1600 B.8000 　　C.40000 　D.80000 『正确答案』A 『答案解析』楼面地价=土地单价/容积率=8000/5=1600元/平方米。参见教材P423。 　5.其他价格类型 二、房地产价格的影响因素 （二）区域因素（06年单选） 　　1.商服繁华因素 　　 这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高。 　　2.道路通达因素 　　 这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别（主干道、次干道