老年公寓可行性调查报告(草稿).txt.doc

兴建大唐文化（艺术）公寓可行性方案（题纲） 老年公寓，是专供老年人集中居住，符合老年体能和心理特点的公寓式老年住宅，应具备餐饮、医疗保健、文化娱乐和生活服务体系 的综合管理住宅类型。 老年公寓在我国属于新兴产业，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体，开发商需要完全按照市场条件解决项目立项、项目审批、资金筹措等一系列问题。由于以上原因，老年公寓运营需应遵循市场规律，走“福利性事业、市场化经营”的道路。因此，老年公寓的营销方式（经营）需要比一般商品住宅更为灵活；为了提高经营效益，需要采取与众不同的差异化经营方式， 实现老年公寓的品牌化战略。 我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利水平国家，所以政府主要关注并解决社会“低保”、“五保”等处于弱势的老年人群的养老问题，而对中高收入人群养老生活关注的较少。随着党的十八大提出的人民工资收入翻番的目标实现和老龄化社会的凸显，我国中高收入人群的养老生活将迎来巨大的市场和可观的经济效益；特别是兴建富有特色的中高档公寓，满足部分经济收入较高人群的老者安居、老有所乐、老有所为的物质（良好的老年居住和生活环境）和精神需求（良好的老年文化、艺术活动和学习及研究环境）的富有文化和艺术特色的“老年大学式的中高档公寓”将会显现出很好的经济效益和社会效益。 老者安居是基础，老有所乐、老有所为（老年大学）是特色。 公寓名称 1)大唐文化（艺术）公寓 2)长安老年大学公寓 二、市场定位 1）为期望老老者安居，老有所乐、老有所为的中高收入常住人群服务（购买和长期租住）。 2）为特殊旅游、度假和修养、疗养等短期租住者服务。 3）为作家、学者、艺术家的创作提供短期租住服务。 三、目标人群 1）文化（文学、艺术作家）艺术（美术、音乐、舞蹈、戏曲等）学者和教育界及热爱文化艺术的退休人士。 2) 科学（各科科学家）技术（工程师、高级技术人员）和教育界及热爱科学技术的退休人士。 3）特殊旅游、度假和修养者及作家、学者、艺术家（短期租住）。 四、营销方式 一般商品住宅都通过销售实现房地产开发的最终目的。 大唐文化（艺术）公寓则需要根据老年人市场需求的多种形式，采取租、售结合的方式满足老年人入住；其中一定比例的住宅面积实现销售，另一部分需满足租用，其中，一部分为中短期租用，一部分为特殊旅游和度假等需求的短期租用。 公共服务设施通过经营来实现收回投资和盈利。 五、规划与设计 1）总体规划——休闲、安静，在符合老年人体能和心理特征的基础上，侧重体现文化和学院式氛围，（图）。 2）住宅设计——休闲、安静、别墅风格，注重采光：室内结构和设施要充分体现符合老年人体能特征，人体工程学应该体现在室内设施的每一个细节上，（图）。 3）公共服务设施设计 1.生活设施——室内结构和设施要充分体现符合老年人体能特征的人体工程学（图）。 2.文化艺术活动设施——在符合老年人体能特征的人体工程学基础上侧重体现文化艺术和学院式氛围，（图）。 4）园林设计——休闲，静中有动。在条件允许的情况下，应设置可供自己动手采摘的蔬菜园，以满足老年人的体能活动和食用绿色食品的理念，（图）。 六、老年大学的运营与管理（包括文化和艺术活动） 1）创建国内首创老年远程教育大学，并且创出品牌。 2）教学模式——对内现场教学与网络视频教学相结合；对外网络视频教学。 3）教师来源——按课时费聘请。