开发建设洞头三盘岛项目可行性研究调查报告.doc

开发建设洞头三盘岛项目可行性研究报告 项目概述 为了加快洞头三盘岛海上国家公园建设步伐，推进温州半岛工程开发进程，快速发展洞头岛旅游事业，提高居住档次，促进洞头县经济进一步繁荣，我公司拟在洞头县三盘岛开发建设三盘岛别墅区工程，为了做好项目报批立项工作，特编制项目可行性研究报告。 （一）项目名称、业主及负责人 项目名称：洞头县三盘岛别墅区工程 项目业主：××××建设开发有限公司 法人代表：××× （二）建设单位简介 ××××建设开发有限公司，隶属于××区建设局，经批准在温州市工商行政管理局登记注册。注册号：×××；法人代表：×××；注册资本：1008万元；企业类别：有限责任公司；经营范围：房地产开发(凭资质经营)、建筑材料销售，城市综合开发资质为三级。公司现有职工21人，其中专业技术人员18高级职称5人，中级职称11是一支技术力量较强、职工素质职较好的房地产开发队伍。 公司自创建以来，与××××房地产开发有限公司合作开发温州市凯旋豪庭(总面积27000㎡)、与×××房地产开发有限公司合作开发温州市东方广场总面积50000㎡，工程质量优良，取得了较好的开发经验，有能力承担开发三盘岛别墅项目。 1．建设规模及用地技术经济指标 项目总用地面积三地 126665㎡ 项目总建筑面积 50000㎡ 其中： 别墅 47000㎡ 多功能用房 1200㎡ 公建800㎡ 建筑占地面积约 20000㎡ 建筑密度 16％ 容积率 4 绿地率 75％ 2．各项财务指标初步预测 项目总投资8865万元 销售费用 30 万元 经营2585万元 营业税及附加(63％) 793万元 开发总成本 9995万元 利润总额 1797万元 所得税 593万元 净利润 1204万元 开发成本利润率(税后) 12.8％ 销售利润率(税后) 9.57％ 销售利税率 20.58％ 资本年均回报率 17.20％ 盈亏平衡点 84.76％ 1．××市城市规划设计研究院编制的洞头县三盘岛别墅区详细规划(送审搞)。 2．国有土地使用出让协议书。 ××市十五计划纲要提出：强化海洋国土意识和海洋经济意识，合理开发“渔、港、景、海、涂”优势资源，加快发展海洋产业，建设海上温州。坚持科枝兴海，积极发展渔业大力开发海洋旅游资源，发展海洋特色旅游业进一步加强海岛及半岛地区的基础设施和生态建设，加快××半岛工程建设洞头海上国家公园。 ××市城镇体系规划：洞头是××中心都市圈组成部分。 洞头近年来社会经济实现了快速增长，积极创造条件，加快港业开发力度，已建成了小门岛液化石油气中转站和5万吨级深水码头工程，积极发展效益渔业，基本建成五岛相连工程，为十五期内基本实现温州洞头半岛工程奠定基础。 洞头县是省级重点旅游风景名胜业石奇、滩佳、礁美、洞幽。洞头将充分发挥得天独厚的旅游资源优势，继续实施旅游兴县的战略，加快海岛重点景区的开发建设，大力开发五岛相连工程沿线旅游资源，努力提升洞头岛旅游在温州山、江、海旅游金三角的知名度。 为了加快洞头海上国家公园建设步伐，推进温州洞头半岛工程开发进程，充分发挥区域旅游资源优势，快速发展洞头旅游事业，配套建设一批高档别墅区，满足洞头、××及周边县、市中高收人群体的住房需求。促进洞头经济的进一步繁荣，同时提高我公司开发效益。因此，建设本项目是十分必要的。 项目位于洞头三盘岛西山头，基地东侧为旧村，南连洞头岛，周边为海中湖，基地中部现有三盘大桥隧道通过，可与洞头五岛相连。地块周边道路，市政配套设施已基本齐全，连岛公路已贯通，预计2005年温州洞头半岛工程基本建成，陆岛相连，对外陆路交通形成，实现温州洞头半小时交通圈。基地对外交通方便，环境优美，是建设山海别墅的理想位置。 1．交通条件：连岛公路穿越基地，距洞头半岛近在咫尺，基地东片建6m宽单线主干道，西片建6m宽环状主干道，小区次干道4m宽，游步道沿环状道路外侧山体设置。西南侧海岸边设游船码头。 各别墅设有停车库，采用底层架空停车库设计，综合服务中心各配备地面停车位。 2．给水：水源采用自来水，从三盘大桥市政管线引入。 3．排水：雨、废分流，雨水按地势的高差经雨水管汇集后就近排人海中，污水经过生态化粪池处理后通过小区污水管排大海。 4．供电：电源从三盘大桥市政干线引入，基地东西两片各设一个配电房。 5．电信：电话、有线电视、宽带网络从三盘大桥市政干线引入基地东西片，并沿基地主干道一侧埋地敷设。 国家继续把发展房地业搞活市场作为扩大内需、拉动经济增长的重要手段。在宏观政策上，对其进行有力的调控引导，如国家住房制度改革政策的出台，停止了长期推行的福利分房，推动了个人购房市场的形成，另外各家银行的多次降息，按揭贷款购房期限