财富宾馆装修改造项目可行性研究调查报告(修改版式1).docVIP

绥化市财富宾馆装饰装修项目 投资可行性分析报告 编制日期：2011年5月15日星期日 目 录 前 言 2 第一章 项目概括 2 第二章 项目提出背景 3 一、地理优势： 3 二、政治因素： 3 三、市场定位： 4 第三章 项目建设的必要性 6 一、中断经营分析 6 二、修善投资分析 7 三、改变经营模式、增加服务项目分析 7 （二）经济效益分析： 9 第四章 可行性研究结论 11 前 言交通方便，服务设施完善历届管理人员和员工的艰苦拼搏，创下了一页页壮丽的辉煌史，打造了绥化市酒店业市场中有较高知名度的宾馆品牌，在绥化市民心目中树立了良好的口碑。随着城市的建设与开发，如今的财富公寓与其他新建的宾馆酒店相比，已显得有些陈旧。但目前城市的发展又为财富公寓带来了新的机遇与挑战，如何审时度势，把握机会，利用这一有利时机，重塑对外形象，提高自身品牌，进一步稳固和扩大消费群体，独树一帜地创造一种与宾馆有关的文化空间和美好生活观念，?为提高的盈利能力和可持续发展能力，宾馆拟实施宾馆改扩建项目。黑龙江省绥化市北林区绥化市地处黑龙江省中部，南倚北国冰城哈尔滨，北望黑河口岸，东邻伊春林海，西接大庆油田。清同治元年开发设镇，1956年设立绥化地区行政公署，1999年12月经国务院批准撤销绥化行署设立地级绥化市，撤销县级绥化市设立县级北林区。是全省的重要交通枢纽，哈尔滨以北的区域性中心城市。市区面积2743平方公里，总人口85万，距离省城哈尔滨91公里。境内有哈绥高速公路、哈伊和哈黑两条国道及6条高等级公路形成四通八达的交通网络，哈佳、滨北两条铁路贯穿交汇，绥化站是客货运综合的一级编组站。具有国内先进水平的客运中心和货运枢纽工程，是全省六大客货运中转中心之一。绥化是哈尔滨以北重要的商品集散地，上连全国各大城市，辐射周边50余个市县。年轻的绥化市正处于百业待兴、百事待举的发展时期新世纪，新发展，新形象。绥化立足以绿色生态城市为标志，致力建设哈北地区重要的交通枢纽、商贸集散中心、绿色物产业基地。始终坚持优势互补、利益共享的原则，积极推进与各方的经贸交流与合作。绥化市委、市政府和北林区委、区政府将创造良好的发展环境，在用地、金融、收费、保护投资者合法权益等方面，提供优质、快捷、高效的服务。第三产业和社会事业发展。重点建设一批规模大、辐射功能强的大型商业网点、综合性专业批发市场、物资集散中心、三星级以上宾馆及大型饮食娱乐场所宾馆曾经有过一时辉煌业绩，但到今天越来越多强有力的竟争者掘地而起，宾馆面对市场竞争，其优势地位岌岌可危。产生这种状况的原因如下：由于酒店的部分功能、装修、布局、设施、设备因多年的运营，或老化失修，或已不能适应日益提高的客人需求，也不能适应同行业激烈竞争之需要。由于市区及外围酒店和餐饮点供给量的不断增加，导致市场竞争激烈，使经营环境越来越恶劣。 4、经营状况利润较少。公寓的经营结构已不适应市场形势的变化。突出表现在客房的种类、数量、风格和服务上，很多时候不能满足客人的需求。 5、大部分客房需要维修，维修成本较高。 6、产业结构不符合行业发展需要，路线不明确。提高员工综合素质。形成主动、热情、亲切的服务意识，及时洞察顾客的需求，提供服务的时候比较呆板被动。 针对以上问题，我们必须果断而又针对性地采取相应的措施，走出一条既适应市场变化形势又适合财富公寓自身客观实际和特色的路子，增强公寓的可持续发展能力，使公寓经营朝着良性、稳定经营的方向发展，适当调整酒店的功能并进行改造装修已很有必要，调整意义十分重大。 第三章 项目建设的必要性 在理解项目建设必要性之前，我们先做三个假设模式。第一中断经营；第二持续经营，对项目进行维修改造；第三改变经营模式和经营思路。通过三种假设来理解项目建设的必要性，我们做如下分析： 一、中断经营分析 依据目前绥化市的房地产市场以及财富宾馆所处地理位置，我们与当地房屋出租相比较，计算年房屋出租收入，暂定收入价格应在100万左右，使用平面积每天每平方米出租价格 =1,000,000元÷7000㎡÷1.49÷365天 =0.2626元 年收益100万元 根据现在经营状况，使用平面积每天每平方米价格 =(月平均收入-各项支出)÷使用面积÷30天 =（6000元-3700元）÷4697㎡÷30天 =0.0092元 年收益=日收入1300元×365天=47.45万元 由以上2组数据对比可以看出，维持现状的持续经营收入远远低于房屋租赁收入。充分利用空间面积，争取较大效益是值得考虑的。 二、修善投资分析 根据财富宾馆现状，客房卫生间、客房墙面以及走廊部分环境，已经影响正常使用和客户源，必需要进行维修改造。计算修善投资收益并对其评价。 计算需要修善的客房暂定50间、共5层走廊： 单个房间修善项目数量及价格：（