群英湖项目可行性调查报告.docVIP

群英湖地产项目 可行性研究报告 鼎杰事业机构　 2008年9月11日　 ?目 录 前 言……………………………………………………………………………3 一、报告编制目的 二、报告编制依据 第一部分 项目概述…………………………………………………………4 一、工程名称 二、建设单位 三、项目背景 四、项目区位及用地 五、项目宗地现状 六、项目周边环境 七、项目宗地经济指标 第二部分 市场调查分析……………………………………………………9 一、调查内容与方法 二、调查结果分析 三、未来走势分析 四、项目机遇市场分析 五、竞争楼盘 第三部分 项目定位与规划设计……………………………………………15 一、?项目定位原则 二、 规划设计要点 第四部分　投资结算与资金筹措分析……………………………………20 一、建设投资结算范围、依据 二、总投资 三、资金筹措 第五部分 财务评价……………………………………………………………23 第六部分 风险分析……………………………………………………………29 一、项目用地现状描述 二、关于规避风险方案 第七部分 可行性结论…………………………………………………………33 一、项目优势 二、项目劣势 三、结论及建议 前言 一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境， 对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建 筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 4、对项目进行投资分析和风险分析。 5、对项目决策及其实施的优化提出建议。 二、报告编制依据 1、南宫市规划局规划方案 2、南宫信息网站 3、国家建设部及南宫市颁布的与房地产相关的法律与政策 4、南宫市场实地调研所得资料 5、群英湖地产工程部、拆迁办、财务部提供的资料 第一部分 项目概述 一、工程名称 南宫市群英湖综合开发项目 二、建设单位 南宫市群英湖房地产开发有限公司 三、项目建设背景 1、总体政策 本项目从属于群英湖综合开发项目，位于南宫市西部。根据南宫市总体规划，西北部地区大部分用地规划为教育科研、居住及行政办公用地。 群英湖是邢台市东部平原地区最大的地上蓄水工程之一，南北最大长度2560米，东西最大宽度1000米，平均深度3.5米，总占地面积2780亩。综合开发规划面积7300多亩，总投资7.5亿元。南宫市委、市政府把该项目列为2008年城建“天字号”工程。按照“统一规划、分步实施、重点突破、配套建设”的原则，分期、分步建设的思路，大手笔、大力度搞好整体开发。建设面积约60万平方米的南库水上公园和占地360亩湖东岸开放式公园。形成整个风景游览区的主体区域，目前库区整理、堤岸加固、沿岸驾驶、湖心岛、亲水平台等基础项目正在进行，预计年底完成。保证湖区充足水源，已投资184万元，从黄河引水400多万立方，并计划在湖区周围打5眼浅机井，每天可向湖中扬水2000立方，同时，城市污水处理厂正抓紧建设开工，每天将有4000立方达标水送入湖中。建设旅游配套工程。包括总长800米、道路红线宽30米的商业文化步行街建设和总长1200米、道路红线宽30米的企之路建设。项目投产后，旅游年收入预计达150万美元，养殖鲜鱼虾年产量125万千克，收入100万美元，年可获经济效益250万美元，3年可收回投资。 ▲ 群英湖及周边地区整体开发控制性详细规划图 4、具体规划 群英湖成片开发区总体规划共分为四个区： 一是以南库为中心区域的水上公园及东部滨湖开发建设区。 总占地3200多亩，主要建设景点包括水岸乐园、水畔人家及南宫历史文化十景等。 二是以普彤寺为中心区域的佛教文化游览区。 总占地1000亩，主要建设寺庙入口牌坊、居士林、入口佛像雕塑、停车场、法 物流通处等宗教文化设施以及其它富有宗教特色的公共景观设施。 三是以北库为中心的地表水源保护区。 总占地1600亩，为国家南水北调工程中饮用水源调蓄工程，蓄水面积为93万平方米，总蓄水量620万立方米。 四是在蓄水工程东部和北部利用低洼地及未利用地建设生态农业观光区。 总占地面积1500多亩，主要建设森林公园、特色农业种植和珍稀动物养殖基地等。 四、宗地区位及用地 1、项目位置 该宗地位于北城路以南、企之路以东、仓后街以北、仓胡同以西。该位于南宫市区内西北部，2008年城建“天字号”工程 1、现状项目所在区域环境 本项目坐落于南宫市西部旧城区，与生活相关的配套设施或商业服务齐全，居住氛围浓厚，无污染源，能够为业主更加良好的居住环境。 但本项目所在区域房屋均较破旧，同市区沿线景观相比，有一定差距，这是弱势所在，但可随着政府