立丰国际购物中心建设项目可行性研究调查报告.docVIP

目 录 第一章 总论 4 第一节 项目背景 4 1、项目名称：立丰集团“东方MALL”建设项目 4 2、建设单位：立丰（西安）房地产开发有限公司 4 3、项目建设依据： 4 第二节 项目概况 5 1、项目建设地点 5 2、项目规模与目标 5 3、主要建设条件 6 4、项目投资效益预测（暂空） 7 第三节 项目建设原则及要求 7 第二章 市场预测分析 7 第一节 商贸零售业发展趋势及特点 7 第二节 西安市商贸业发展现状及发展空间预测 9 第三节 目标市场及竞争力分析 11 第四节 市场风险分析 12 第三章 项目环境分析 13 第一节 自然地理及交通环境 13 第二节 商圈人文及经济环境 13 第三节 项目开发政策环境 14 第四章 商业规划的总体原则 14 第一节 商业规划的总体原则 14 第二节 规划项目应具备的条件 15 第三节 项目规划内容 16 第五章 项目实施 16 第一节 项目论证 16 第二节 项目推介 17 第三节 招商引进 17 第六章 财务评价 17 第一节 损益表及静态盈利分析 17 第二节 现金流量表及动态盈利分析 21 第三节 资金来源及运用表的贷款偿还能力分析 22 第七章 风险控制 23 第八章 结论 24 附件目录： 25 一、东郊项目周遍市场调查状况 25 （一）周边街道办事处基本情况 25 （二）项目周边商圈概况 27 (三)东郊楼商业地产调查对比表 36 (四)项目周边公交车次及线路 40 二、西安市零售企业销售排名情况 41 （一）开元商城简介及经营概况 45 （二）世纪金花购物中心简介及经营概况 48 （三）民生百货大楼简介及经营概况 51 三、西安市经济、人口、消费水平状况 56 （一）西安市居民消费情况一览表 56 （二）西安市各区县从业人员平均工资统计表 57 （三）西安市零售、餐饮网点从业人员及经济情况 57 （四）西安市居民总消费水平---------------------------------58 （五）全市批发零售贸易业基本--------------------------------59 （六）分区县人口和户数及人口变动情况------------------------61 四、项目平面图-------------------------------------------------62 五、项目商业规划设计（初稿）-----------------------------------71 第一章 总论 第一节 项目背景 1、项目名称：立丰集团“东方MALL”建设项目 2、建设单位：立丰（西安）房地产开发有限公司 3、项目建设依据： 根据《西安市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》的精神，西安市坚持发展大商贸、建设大市场、搞活大流通的思路，力求对传统商贸业进行结构性调整，建设多形式、多业态的商贸体系，通过深化流通领域的各项改革，进一步扩大对外开放，强化区域性商贸中心地位，推进流通产业的现代化进程。 近几年来，西安市发展大商贸、建设大市场、搞活大流通，取得长足的发展，流通规模不断扩大，社会消费品零售总额一直高巨西北五省中心城市之首。2003年社会消费品零售总额达到440、05亿元（摘自统计局资料），比上年增长13、01%，且每年以12—13%的数额递增，呈现强大的市场潜力，有着巨大的市场发展空间。 虽然近几年西安市商贸业发展较快，但也存在着商业网点布局过于集中，要素市场发展缓慢，传统百货业仍占主体，新型业态规范化和规模化水平不高，商业科技化含量低，营销理念落后等诸方面问题，急待转轨变形。 根据以上所述，结合近年来国内外出现的全新零售业态—SHOPPING MALL的成功案例，建设以经营选购商品为主，休闲、餐饮、娱乐、购物相结合的多功能大型或超大型的“一店消费”必将成为零售消费的重要支撑点。“东方MALL”建设项目便拟以此占领西安市商贸业的“制高点”而设立。 第二节 项目概况 1、项目建设地点 “东方MALL”建设项目位于西安市东二环与南二环路口交叉东北角，东临西安高新技术东开发区，北临西安微波设备厂生产区，南临信号厂生产区，交通便利，是西安今后几年重点发展地带。 2、项目规模与目标 “东方MALL”建设项目总建筑面积8、3万平方米，地上五层半，底下二层半，地下停车场面积为13000平方米，共有停车位约450余辆。其中一层层高4、8米，二、三层层高4、5米，四层层高4、2米。建筑投资约三亿元人民币。建成后其综合经营面积与开元商城相当，但经营内容更能适合消费市场的要求，集大型购物、休闲、娱乐、餐饮、健身为一体，实行智能化、科学化管理，成为零售消费行业一大亮点。 “东方MALL”主要瞄准西安市未来商贸零售市场，集