房地产价格论文.docVIP

对房地产价格的影响因素 和评估方法的研究 梁兴海 （甘肃农业大学资源与环境学院 甘肃 兰州 731100） 摘要：房地产价格变化对政府、消费者、开发商都有重大的影响，所以对房地产价格的研究将会有重大的意义。房地产价格变动主要表现在房地产价格上涨上。本文主要通过理论的方法，阐述了影响房地产价格的主要因素、房地产价格的计算方法以及对房地产价格在将来的发展趋势。结果表明：房地产价格主要的影响因素有（1）供需关系；（2）政府的宏观调控；（3）经济发展水平；（4）人口数量；（5）其他因素。房地产价格的主要计算方法有成本法、市场比较法、还原利率法。 关键字：房地产价格 制度 政策 评估方法 1 引言 近几年，我国部分地区房地产价格大幅度上涨，同时，中央政府出台了一系列调控措施来稳定房地产价格，但效果并不理想。房地产市场是一个区域性市场、房地产价格是一种垄断价格，依靠中央政府的宏观调控很难有效控制，并对宏观经济稳定有较大的副作用。采取地方政府管制和对房地产的增值收益实行比例累进税才是抑制房地产价格的有效措施。 自1990年我国土地使用制度市场化以来，我国房地产价格持续攀升。特别是近几年，以上海为中心的长三角地区、珠三角地区以及北京地区的房地产价格上涨幅度为甚。房地产价格的大幅度上涨已经引起了各方关注，国家还针对可能出现的房地产泡沫，从2005年年初开始，出台了一系列调控措施，来稳定房地产价格，但效果并不理想。 在房地产价格大幅度上涨后，社会上出现了买房难，住房难的现象。虽然国家推出了廉租房等保障性住房来满足人们的基本生活保障，但是廉租房等保障性住房存在着许多的限制条件，因此导致许多达不到条件的家庭无法享受这一优惠条件。保障性住房的出现只能在一定程度上缓解住房难的压力，而不能彻底解决住房难的社问题。与此同时，我国的房地产价格还处在一个继续上涨的趋势中，购房难等问题将会越来越受到大家的关注。如何看待中国房地产价格变动以及怎样合理控制房地产价格的过度波动，从而使宏观经济保持稳定是一个值得研讨的课题。 童长崎在房地产价格影响因素中用灰色系统理论对房地产价格因素进行了研究[1]；周海波在房地产价格影响因素的实证研究中对房地产价格的影响因素有了一个系统的研究[2]；安辉、王瑞东在我国房地产价格影响因素的实证分析中运用供求均衡角度的模型对房地产价格影响因素进行了论证[3]；原鹏飞和魏伟贤在房地产价格波动经济影响的一般均衡研究中采用了SAM的跨熵平衡方法对房地产价格进行了全面的分析总结[4]。 2 房地产价格影响因素 2.1供需关系 房地产价格的大幅度上涨，其根本原因就是房地产的供给与需求关系并不保持平衡。当房地产的供给量大于房地产的需求量的时候，空置的房地产数量将会增加，房地产开发商为了能更快的出售剩下的房地产，将会采取降价的措施；同时，消费者关注到房地产价格下跌之后，就增加了购房的意愿，大量的房地产会被某些生活条件相对比较低的消费者购买，引起房地产市场供给量减少，房地产开发商就会采取价格上涨的措施来遏制消费过剩的现象；消费者再次看到房地产价格上涨之后，由于自己经济等条件的限制，将会放弃对房地产的购买，出现房地产市场衰减的现象。在这个过程中，如果把供给与需求现象用曲线表示，分别为需求曲线和供给曲线。当需求曲线和供给曲线相交于一点时，达到供给平衡。这个点就是平衡点，此时的价格为最佳房地产价格，此时的供给量和需求量为该房地产市场的最佳供给量和需求量,这就是房地产的供需平衡[5]。 房地产市场应该最大限度的保持供需平衡，不管是供给还是需求方面出现过剩的现象，都会大幅度的影响房地产的价格。当房地产的供需达到平衡点时，就是房地产供需量和房地产价格最合理的点。 2.2 政府宏观调控 房地产价格的上涨，给政府带来了巨大的压力，同时也要接受更多的挑战。房地产税收作为国家GDP中的最大组成成分，对国民经济的发展起着非常重要的作用。为了更好的发展房地产市场，政府采取了许多的政策对房地产价格进行制约。政府在这一期间出台了许多的政策，包括土地政策、金融政策、税收政策等。这些政策对房地产价格宏观调控主要表现在(1)控制土地供给，调整土地供给结构；（2）调控税收金融，抑制投机活动；（3）调整信贷政策，防范金融风险；（4）引导开发结构，促进健康发展。 尽管政府出台的一系列政策对房地产价格起到了遏制作用，暂时缓解了房地产价格快速上涨的趋势，但是房地产价格还在一定程度上保持着上涨的趋势，并没有因为政策的出台而出现房地产价格下跌的现象。因此说，政府出台的一系列政策是有可能遏制房地产过快发展的趋势，但是并不能完全降低房地产价格。 2.3 经济发展水平 经济学理论认为，经济发展状况良好，消费和投资水平高涨，必然存在通货膨胀，无价上涨，房价也不例外。投资的增加必定引起商品房供给的增加，在理论上将