培训：商业地产开发技术和盈利模式.ppt

4、招商在商业地产开发各个阶段中 的作用 （1）项目研究阶段 （2）业态定位阶段 （3）规划阶段 （4）商业文化策划阶段 （5）经济测算 （6）招商施阶段 （7）开业筹备阶段 （8）前期调整阶段 5、招商的各种模式 （1）自主招商 （2）委托招商 （3）商房合作 （4）加盟导商 招 商 信息透露 客户积累 活动展开 商务谈判 遴选考察 决 策 合约讨论 签 约 进场办照 装 修 信息发布 开 业 调 整 6、招商工作的一般业务流程 （1）选 址 （2）建 筑 （3）工程界面 （4）商务洽谈 7、招商工作一般业务程序 8、招商顺序安排也是具有策略性， 招商按下列顺序展开： 效用 序号 商业分类 作用 租金水平 时间 第一序列 主力店（大超、百货） 招商成功关键 低，有边际效应 前期完成 第二序列 次主力店 协同效应 低 前期完成 第三序列 名牌特色店 标杆作用 中等 前期完成 第四序列 配套商业 业态和谐 中—高，量大 中期完成 第五序列 常规店群 丰富商品 中高、量大，平衡收益 后期完成 9、制订招商优惠措施的策略 10、招商业务流程设计（总图） ◆ 地方政府可以提供育商政策； ◆ 项目开发商（物业业主）可以提供的招商 优惠条件； ◆ 运营管理商：商业管理费、物业管理商的 减免措施。 优惠政策 经营决策 物业形态 商场筹备 推 广 吹 风 走 光 点 火 加 温 添 料 化学反应 保 温 招 商 信息发布 客户结累 考察遴选 签 约 进 场 商场筹建 内部建设 建筑装饰 管 线 管理机制 区位 公共部位装修 人 员 消防 场 地 六、商业地产的管理 商业地产管理就是资产管理 核心理念： 1、物业资本化的服务要求 (1)商业物业是实物资本，有增值的要求 (2)物业资产的管理目标—保值、升值 (3)物业资本的管理要求—市场化的要求 2、创值理念的提出 （1）创值理念的成功典范 （2）创值理念的表述 （3）创值理念的运用 3、理念导入和着力点 （1）物业管理念根本转变 （2）公司角色转换 （3）物业管理的经营重新定位 和特色塑造 （4）重新赋予物业管理品牌新的内涵 4、增值服务的手段和具体运用方向 （1）商业物业更需要增值服务 （2）增值要求和物业管理的作用 （3）增值服务的考核量化 —市场比较法 5、商业地产管理KFS 资 产 增 值 权 属 转 让 租 赁 登 记 转 租 备 案 范 围 界 定 橱 窗 广 场 绿 化 广 告 灯 光 装修管理 楼 宇 设备电梯 消防安全 车 库 通 道 卫 生 物 业 设 施 形 象 经 营 商场秩序 促销控制 活动核准 物业定价 取费标准 成本控制 七、商业地产的融资和 盈利模式 （一）介绍商业地产的 融资通道和方法 （二）盈利方式 1、基本类型： 实物销售 资产经营 上市融资 2、具体方式（1）变现 原则：市场价值最大化。 变 现 　土地：产权转让、合资入股、股权转让 整体：整体(销售)转让、合资入股、股权转让 　拆零：分幢拆售、分层拆售、分间拆售 （2）持有 原则：资产优质化、经营实心化 持 有 租赁经营：可变和不可变租金 合资经营：租金入股，租期入股 委托经营：固定租金、自收租金 实物融资：银行抵押、实物担保、典当 （3）资产上市 原则：资产包装 资产上市 融资：组建REITs、发行基金 上市公司：募集公众资金 产权交易：无形资产和实物资产同时评估 （三）介绍几种盈利模式 1、大连万达模式 2、新天地模式 3、复地模式 4、万科模式 5、摩根·斯坦利模式 2、定位要素 （1）目标定位 （2）消费类型定位 （3）商业定位 （4）规划方向定位 （5）开发策略决策 （6）融资方式定位 （7）盈利模式定位 （8）形象定位 3、定位决策依据 （1）前 瞻 性 （2）适 合 性 （3）竞 争 性 三、商业地产开发工作要素 1、开发方案要素: （1）开发周期和进程 （2）资金计划 （3）招商计划 （4）人员配置 （5）工程进度 （6）销售计划和进度控制 （7）合作伙伴 一般开发企业商业地产组织架构 企 业 专设部门 外包业务 自管业务 市 调 策 划 招 商 委 托 管 理 定 位 决 策 规 划 设 计 开 发 企 业 项 目 融 资 经 营 决 策 总 部