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物业管理经费测算 本章仅以住宅小区公共性服务收费的测算方法作简要介绍。住宅小区公共性服务收费主要由管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；公共设施、设备日常动作、维修及保养费；绿化管理费；清洁卫生费；保安费；办公费；物业管理单位固定资产折旧费；法定税费等8项构成，现就分项测算方法逐一说明。 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费—X1 该项费用包括企业人员的基本工资，按规定提取的福利费、加班费、服装费，不含资金。 基本工资F1（元/月），其标准根据企业性质、效益和当地工资水平而确定。 福利费F2（元/月）包括： 福利基金，按工资总额的14%计算； 工会基金，按工资总额的2%计算； 教育经费，按工资总额的1。5%计算； 社会保险，含医疗费、工伤保险、养老费、待业保险、住房基金等，其中待业保险按工资总额的1%计算，其它各项按地方规定由企业自行确定。 加班费F3（元/月）按人均每月加班2天，乘以日平均工资，每月按22个工作日计算。 服装费F4（元/月）按每人每年2套算，将年服装费总额除以12个月，即每月服装费。 其计算公式为： X1=基本工资总额+各项福利费、社会保险、+加班费+服装费 总建筑面积（S） = F1+F2+F3+F4 S 公共设施、设备日常动作、维修及保养费——X2 该 项费用只限小区内公用部位，如过道、门厅、楼梯及区间道路环境内的各土建零星维修费，各公共设施、设备如室外上下水管道，电气、燃气部分的日常动作维修及保养费，楼宇公共照明等。可按如下简单测算法： 普通多层住宅公共设施、设备建造成本按建筑成本的15%计取，折旧按25年计算，每月/平方米建筑面积应分摊的公共设施、设备保养费按月折旧费的40%计取，其匡算公式为： X2= 每平方米建筑成本×15% ×40% 25年×12月/年 绿化管理费——X3 按每平方米绿化面积确定一个养护单价如0.1—0.2元/月.平方米乘以部绿化面积再分摊每平方米建筑面积.绿化面积用总建筑面积除以容积量再乘以绿化覆盖率计算.绿化工定编数可据各地气候变化、季节条件、植被花木养护难易程度等实情而定，通常4000—6000平方米设绿化工一人。其计算公式为： 绿化管理费X3= 绿化面积×养护单价 （元/月*平方米） 总建筑面积 绿化面积（平方米）=- 总建筑面积 ×绿化覆盖率（平方米） 容积量 容积量 = 建筑面积 用地面积 清洁卫生费——X4 小区日常保养费包括工具购置费F1、劳保用品费F2、卫生防疫消杀费F3化粪池清理费F4、垃圾外运费F5、环卫所需其它费用F6、可按实际情况匡算年度总支出，再分摊到每月每平方米。 X4= F1+F2+F3+F4+F5+F6 （元/月*平方米） 12月×总建筑面积 保安费——X5 指封闭小区公共秩序费，包括： 保安器材装备费F1（元/年），含 保安系统日常运行电费、维修与养护费； 保安器材费（如对讲机、警棍等）； 更新储备金（M保+I保）/Y保 M保——保安系统的购置费； I保——保安系统的安装费； Y保——保安系统的正常使用年限。 保安人员保险费F2（元/年） 保安用房及人员住房租金F3 （元/年） 匡算各项年总支出，再分摊到每月每平方米 X5= F1+F2+F3 （元/月*平方米 ） 12月×总建筑面积 办公费——Z6包括 交通费F1（元/年）（含车辆的用油、维修保养、保险、养路费等）； 通讯费F2（元/年）（包含电话、传真、传呼、电报等）； 低值易耗用品费F3（元/年）（含纸张、笔墨、打印等）； 书报费F4（元/年）； 广告宣传社区文化活动费F5（元/年） 办公用房租金F6（元/年）含水电费； 其它费F7（元/年）。 对已实施物业管理小区可依据上年度年终决算数据得到该 值，计算公式为： X6= F1+F2+----F7 （元/月*平方米） 12月×总建筑面积 物业管理企业固定资产折旧率——X7 企业拥有交通工具、通讯设施、办公设备、工程维修设备及其它设备等，固定资产平均折旧一般以权谋私年为限，其计算公式为： X7= 固定资产 （元/月*平方米） 平均折旧年限×12个月×总建筑面积 法定税费——X8 即物业管理企业享受国家第三产业的优惠政策，应缴纳的税费主要是两税一费，即 营业税F1（元/月*平方米） 按企业经营总收入的5%征收，