(鲁能)lncscbwi目标成本管理作业指引.doc

目标成本管理作业指引 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 目的 为建立先进合理的成本控制体系，， 术语和定义 目标成本：是基于项目产品定位规划、根据预期售价和目标利润进行预先确定的、在一定时期内经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制上线。 适用范围 适用于集团及所属各城市公司所开发项目的目标成本的编制与管理。 关键活动描述 目标成本管理的原则 竞争性原则：目标成本是城市公司经过努力所要实现的成本指标，应体现成本的竞争性。力争以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，形成行业成本优势。 市场导向原则：目标成本的编制以市场为导向，确保目标利润的实现。 准确审慎原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都应依据充分，保证目标成本的权威性。 事前控制原则：目标成本贯穿于建设项目的每一阶段，做到事先控制为主，事中、事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。 动态管理原则：动态成本要及时与编制的目标成本比较并纠偏，确保项目总成本在目标成本控制范围内。 可追溯性原则：编制目标成本的资料，包括：规划设计图、施工图、政府对房地产相关的收费标准、市场信息价、资本化利息、营销费用、管理费用的计算依据及其他相关文件等，须及时收集、整理存档，并据实追溯调整目标成本。 时间性原则：目标成本应以项目整体开发计划为依据，参考全过程标准化工期编制。 对标性原则：目标成本的制定要与集团历史数据、行业数据、标杆企业数据进行对比，并重点审查和对标地下室含钢量、标准层含钢量、标准层混凝土含量、地下车位面积、地下室层高、窗地比、墙地比、软硬景比例等指标。 目标成本测算表的构成 【目标成本测算表】的组成 【目标成本测算表】由封皮、编制说明、填表指引、规划指标、建造标准、目标成本总表、主体外工程分摊费用及期间费用、分产品建安工程费（含高层、多层、别墅、商业、车库）及跨期成本分摊明细表等部分组成。 其中，各类型主体建安工程费包括建筑工程、户内精装修工程、安装工程、工程检测费、监理费、其它工程相关费、措施费、规费及税金等部分。 【目标成本测算表】的编制依据 集团公司标准成本。 产品定位、产品类型、交楼标准。 相应图纸（其中，最终目标成本参照经审核后的方案或初步设计图纸）。 本地区相关的工程定额或消耗量标准。 本地区政府的相关文件或规定。 本地区相关的人工、建材价格信息。 参考集团内部已结算工程的单价（需注明参考数据的来源和依据）。 各阶段成本测算输入信息表： 阶段 输入信息 输入部门 输出成果 可研阶段 规划信息 开发部 可研阶段成本估算 初步定位及指标说明 营销部 设计草案及指标说明 设计部 定位阶段 项目定位报告 营销部 定位阶段成本测算 产品建议书 营销部 概念设计成果 设计部 方案阶段 方案设计成果 设计部 方案阶段成本测算 项目目标成本 项目责任成本 材料设备选型定板清单 设计部 报批报建费用测算 开发部 营销费用测算 营销部 勘察设计费用测算 设计部 建安配套费用测算 成本管理部 财务管理费用测算 财务部 扩初、施工图阶段 扩初、施工图设计成果 设计部 扩初阶段成本测算 施工图阶段成本测算 扩初、施工图阶段材料设备选型定板清单 设计部 【目标成本测算表】的编制要求 【目标成本测算表】的科目必须按照集团统一的格式设置。 城市公司各业务部门应及时与集团各业务主管部门沟通，做到目标成本测算与产品定位的匹配。 城市公司需按【目标成本测算表】中“建造标准”的要求，对主要材料、设备的品质、规格、型号、做法等内容进行详细描述，并与楼盘的定位相适应。 【目标成本测算表】的编制职责 集团/城市公司成本管理部：负责前期费（勘察设计费除外，开发部、设计部负责提供相关数据）、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费、不可预见费的编制。 集团/城市公司财务部：负责土地获得价款、开发间接费中的工程管理费、资本化利息、公共设施维修基金，期间费中的管理费、财务费的编制。 集团/城市公司设计部：负责规划指标、建造标准、前期费中的勘察设计费的编制。 集团/城市公司营销部：负责期间费中的营销费的编制（包括营销设施建造费）。 项目可研阶段的成本估算 对集团有意向参与拍卖或合作开发的地块，城市公司成本管理部在接到城市公司设计部【项目概念设计草案】及指标说明、开发部相关土地状况资料后，参照【集团公司标准成本】和【目标成本测算表】，组织各专业职能部门编制完成项目可研