世联行同济城市房地产投资价值研究.docx

2014? 世联行-同济城市房地产投资价值研究——分化市场中的价值探寻2014.01深圳世联地产顾问股份有限公司同济大学房地产研究所同济大学经济与管理学院课题组名单负责人：施建刚 楼 江参与人：魏铭材 俞志英 李 瑜 王 楠陈 力 洪小翠 屈 莹 卢中贺杨 明 颜 君目 录前言1一、城市房地产投资价值探寻31.城市房地产投资价值概览32.价值分化——城市房地产发展的必经之路53.区域分化——城市房地产投资价值的集聚与扩散84.主导物业分化——城市房地产投资价值的转型与升级11二、城市住宅地产投资价值探寻131.城市住宅地产投资价值概览132.城市住宅地产投资价值的分化153.城市住宅地产投资价值区域分化164.城市住宅地产投资价值影响因素剖析185.分化市场中的城市住宅地产投资策略21三、城市商业地产投资价值探寻221.35个大中城市商业地产投资价值概览222.城市商业地产投资价值的分化243.城市商业地产投资价值区域分化254.城市商业地产投资价值影响因素剖析265.分化市场中的城市商业地产投资策略30四、城市写字楼投资价值探寻311.35个大中城市写字楼投资价值概览312.城市写字楼投资价值类型分化323.城市写字楼投资价值区域分化344.城市写字楼投资价值影响因素剖析355.分化市场中的城市写字楼投资策略39附件1 城市房地产投资价值指数的测度方法说明40附件2 2014年中国城市房地产投资价值总指数44附件3 2014年中国城市住宅地产投资价值指数47附件4 2014年中国35个大中城市商业地产投资价值指数50附件5 2014年中国35个大中城市写字楼投资价值指数51前 言自1998年实施城镇住房制度改革以来，我国房地产业发展极为迅速，房地产市场迅速繁荣，对促进国民经济发展、改善人民居住条件发挥了重要作用。伴随着中央政府多轮实施的房地产宏观调控，城市房地产业与房地产市场在迅速繁荣、逐步成熟的同时，也逐渐迈入一个崭新的，分化与同质并行、细分与整合共存的发展阶段，尤其区域间、城市间房地产行业与市场的格局、形态以及潜力等已经并还将深刻地发生变化。2013年，我国房地产市场在近年来限购调控、经济疲软、银根收紧等一系列打压下触底回暖，进入下半年更是一路高歌猛进。前三季度，一线城市除北京、广州和成都商品住宅成交量同比增速在10%以内外，其余城市均保持10%以上的高位增长，二线城市同比涨幅也达到22%以上。但与此同时，显著的分化现象也在三线城市出现，洛阳、北海、晋江等城市较去年同期市场规模增长都在50%以上，而惠州、常州等近几年投资过热的城市则仅与去年基本持平，更有甚者如温州自2011年9月以来商品住宅价格已连续27个月同比下降。市场的迅速分化使得寻找具有更高房地产投资价值的城市变得比以往更具意义。城市，作为房地产市场的载体，是人们洞悉市场变幻和观察产业进程的基本单元和有效视点。房地产市场迅速发展的黄金十年，也可以说是中国城市经历的一场前所未有的城镇化建设和现代化发展的加速期，这期间已经形成了成熟型的长三角、珠三角、京津冀三大城市群，其中长三角城市群已成为跻身世界发展前列的国际性城市群，而以武汉城市群、海峡西岸城市群等为代表的发展型城市群和以环鄱阳湖城市群、北部湾城市群为代表的形成型城市群也正在迅速崛起，而处于不同发展阶段、资源禀赋各异的城市，其市场潜力、增长速度和发展空间将会在激烈的区域竞争中剧烈分化。随着十八大后新型城镇化战略的提出和推进，我们有理由对中国城市房地产市场的未来怀抱更美好的憧憬。但是，未来城市房地产投资机遇和风险的并存已成为不争事实，分析和理解城市房地产投资价值的形成规律和发展趋势，显得极其重要。在此背景下，世联地产携手同济大学房地产研究所展开城市房地产投资价值研究，在科学厘清影响城市房地产投资价值的关键因素，深入探究城市房地产的发展规律、演进趋势以及城际差异等工作的基础上，秉承“大道至简”的原则，构建了一套简而有效、方法科学、体系完善的“城市房地产投资价值指数”，以反映、分析我国城市房地产发展现状、特征、趋势，以及城市间房地产发展差异与分化规律，作为客观判断城市房地产投资价值的工具和依据，以期准确把握未来城市房地产投资的机会、风险及其应对策略。鉴于不同类型物业其投资价值的关键影响因素存在显著差异，因此构建的“城市房地产投资价值指数”是由城市房地产投资价值总指数、城市住宅地产投资价值指数、城市商业地产投资价值指数、城市写字楼投资价值指数四项构成的一套指数体系。关于城市房地产投资价值的内涵，我们认为这是一个变化、发展中的相对概念，就当前我国房地产市场所处的发展阶段而言，当一个城市的房地产价格能保持合理增长、房地产市场规模能有质量的扩张时，这个城市的房地