企业年鉴绿城.docx

七、绿城集团1、企业年度综述绿城中国控股有限公司（以下简称“绿城”）是中国房地产业的优秀企业之一，在行业中以其对产品的专注，对品质的高标准而著称，向来是高端住宅领域的代表性房企。经历了2011年的“下坡路”之行，2012年绿城痛定思痛，在组织架构、管控体系及营销战略上均大刀阔斧地实施改革，最终实现了凤凰涅槃。2012年，绿城业绩得以回归，早在2012年10月份便达成了413亿销售额，提前两月份完成400亿元年度销售目标，随后的11月、12月单月销售更是保持在70亿元以上，全年业绩轻松突破500亿元，达到546亿元，对绿城来说，这一年是企业起死回生的一年。靓丽业绩的背后，也有绿城不得不提的“辛酸”，债务压力下，企业选择股权出售回笼资金，曾经坚决不降价的誓言被现实所击破，项目也卷入以价换量浪潮中，甚至推出7折的购房优惠。此外，绿城还与融创、九龙仓进行了深度合作，缓解了企业现有资金压力，推动“三赢”局面形成。（1）回顾2012：股权合作谋发展，企业完成“蜕变”实现销售收入546亿元，回归前十房企阵营历经2010年到2011年间的大起大落，在2012年，绿城迎来企业新的发展时期，逐渐从2011年的“噩梦”中苏醒过来。截至2012年底，绿城累积实现销售金额546亿元，销售面积为279万平方米，较2011年大幅提升，金额同比上升55%。从其在《2012年度中国房地产企业销售排行榜TOP50》的排名来看，销售金额排名已从2011年的第十二名，上升至2012年的第七名，回归TOP10房企阵营。存货压力逐步减轻，现金不足状况依然存在财务状况上，截止到2012年中期，绿城存货为660.69亿元，与2011年同期的800.17亿元相比，减少了近140亿元，企业正走在积极去存化的路上，多种营销策略执行下，销售情况转好，存货压力逐渐减轻。不过，虽然企业销售势头猛增，其所持有的货币资金短缺现象却依然突显。2012年中期，绿城现金及现金等价物仅有51.11亿元，但一年内到期的负债达到184.62亿元，手持现金难以对付短期有息债，绿城面临还债压力。减少土地投入，新增土地储备主攻华东区域2011年销售遇阻对绿城后续战略制定产生深远影响，尤其体现在拿地方面。可以看到，在资金链紧张的2011年，绿城新增土地储备达606万平方米，而2012年，绿城仅收获了82万平方米的土地储备，创历史最低，还不足2011年的15%。华东区域历来是绿城的重点布局之地，在土储较少的2012年也不例外，其大部分土地储备都位于该区域，新增土地储备58万平方米，占比有72%。除此，东北区域是绿城的次重点区域，2012年企业也有投入，在大连获取一幅住宅地块，总建筑面积为24万平方米。与融创、九龙仓紧密合作，达成三方共赢局面绿城集团在今年6月密集的进行了两次战略合作，首先在6月8日，宣布战略引入九龙仓，通过交易，提升九龙仓持股比例至24.6%，全部交易涉及资金51亿。同月22日，公司又宣布，进一步与融创中国合作，成立合资公司，双方各持50%的股权，合营公司成立后，融创置地向绿城房地产购9处物业50%权益，总额约为33.72亿。融创与九龙仓的加入，缓解绿城紧张的资金链，企业得以健康发展，实现业绩上的逆增长，销售金额再度迈入500亿元门槛，对持绿城24.6%股权的九龙仓来说，将是丰厚的回报；对于融创，两家企业合资成立项目公司，强化了融创发展的重点区域——苏南地区，在收购了常州的玉兰广场项目后，填补了公司在常州的空白，同时，上海的项目对于融创可谓意义重大，可视其进入上海的战略第一步。（2）未来发展：合理优化债务结构，触角伸至农业领域致力于负债结构优化，使债务到期时间分布更为均衡据悉，2012年绿城仍将有200亿元短期债务，其中包括约45亿元信托贷款，再融资的压力仍然巨大。绿城中国首席财务官兼董秘冯征表示，这其中150亿元左右的短期债务由50多笔银行贷款组成，分散在一年中的不同时期，不会一次性全部到期，且是可以通过再借、续借来持续偿还的。同时，绿地有足够的空间，进行债务续转。就目前而言，绿城还剩下260亿元的银行授信额度，可以保证不会发生债务危机。同时，绿城在调整债务比例上，将会拉开还款周期，保证现金流的稳定。未来将使产品更加合理化，介入养老地产和农业从绿城未来的发展方向看，其将会加快产品多元化，丰富自身的产品线与客群，未来的产品设计更加关注市场的需求和地域的特点，通过优化户型设计，产品多元来进一步契合主流市场，加强产品的竞争力。在经营方向上，绿城也会进行预见性的调整。9月，绿城高管频频发布绿城新战略的可能方向，其中养老和农业是其两个重点选项。绿城集团执行总经理傅林江在2012中国房地产品牌价值研究成果发布会上表示，绿城未来将告别纯高端地产发展模式，积极向养老、旅游多元化模式转型。几天后，宋卫平出席新闻