第十二章房地产理财教程.ppt

28岁的毛小姐是上海一个普通白领，收入6000元/月，职业为广告业务员，家庭中有需要赡养的父母同住，父亲为已退休的地质工作者，母亲为已退休的营业人员。目前居住在50平方的市中心小房子中，地段不错，但是周边过于嘈杂，因此在离工作地点比较近的一个环境清幽的老小区换购了一套三房两厅90平方的住宅，增加了自己的书房，还获得了房屋差价，整体生活质量有所提升。 张先生45岁，积累了100万左右的起步资金后就开始考虑投资，并选定了商场的商铺作为其投资方向，如何选择商铺是他面临的第一个判断抉择。在选择商铺，尤其是资金量并不大的情况下，一般可以遵循以下原则：（1）选择主题商场，注意商场的经营主题、人流导向和品牌效应；（2）经营以小铺为宜，最好选择20至40平方米左右的铺位；（3）留意该商场铺位的实用率，还有管理费及其他必要的支出，都必须计算在成本之内；（4）铺位最好选择在电梯口、大堂出入口等人流必经的地方，如果没有，则要注意指引，用鲜明的装饰将人流引入店中消费；（5）特色、差异化经营。 经过实地考察和筛选，张先生选择了位于城市黄金商业圈的高档商铺中一间36.5平方米的店铺进行投资，平均价格3万元/平方米。在办完各项交易手续后，张先生开始考虑商铺的经营问题。虽然当时周围租金已达到7500元/月，然而，考虑到太太刚失业，他决定让太太来经营自家的商铺。 经过对这个地段主要消费人群的分析，张太太发现这里是年轻一族的天地，而年轻人会在特别的装饰品上有比较大的投入。于是，她决定开一间专卖中东特色饰物的店。此外，在店面装修上也要讲究特色和个性。最终，装修和入货等共投入了25万元。 由于货源全部为进口，在市面上比较少有同类产品，一开店就有许多年轻的学生和上班一族“发掘”了这间特色店，而且广为宣传，客户资源逐渐累积，每月的经营净利润达9500元。 　　2005年8月，有熟客向张太太提出转租该店铺。张先生认为，该地段商铺部分已有起色，租金也达到10000元/平方米，于是将店租给了这位熟客，还收取了8万元的转租费用。 人有了知识，就会具备各种分析能力， 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书，广泛阅读， 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识， 培养逻辑思维能力； 通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平， 培养文学情趣； 通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。 有许多书籍还能培养我们的道德情操， 给我们巨大的精神力量， 鼓舞我们前进。 * 第十二章 房地产理财 第一节 房地产理财基础 第二节 房地产消费 第三节 房地产投资 第四节 房地产理财实训 家庭理财规划的内涵 家庭理财规划的步骤 理财规划的原则 房地产定义 房地产特点 房地产市场 房地产理财 房地产是为人类的生产、生活提供入住空间和物质载体的一种稀缺性资源，因为不能移动，所以又被称为不动产。 狭义：是土地、建筑物以及固着于土地、建筑物上不可分离的部分及其衍生的权力。 广义：还包括水、矿藏、森林等自然资源，与房地产分析相关的知识，以及经营房地产买卖的商业界。 区位固定性 使用长期性 个体异质性 保值增值性 一级市场：是国家作为土地所有者根据国家整体利益，将土地使用权投放进入流通领域的市场。通过一级市场对进入流通领域的土地数量、使用方向及开发质量进行控制管理，可以达到土地资源的合理配置和有效使用。 二级市场：是经营者与消费者进行房地产交易的市场，即房地产开发商将新开发的商品房转让给购房者的市场。 三级市场：是投资购房者之间进行房地产转让、租赁的市场。 一级市场 二级市场 三级市场 市场主体 国家或地方政府 房地产公司 用户 市场特点 垄断竞争 竞争 竞争 经营内容 总体规划设计用途征地拆迁 有偿出让土地 综合开发 房地产转让 房地产出租 经营方式 拍卖 招标 协议出让 逐年收取土地使用费 转让、出租已开发的土地、建筑物 转让、出租土地和建筑物 类 型 属 性 房地产消费：指居民为取得住房提供的庇护、休息、娱乐和生活空间的服务而进行的消费，这种消费形式的实现可以是租房也可以是买房，按照国际惯例，房地产消费价格通常是用租金价格来衡量的。 房地产投资：指将房地产视为投资增值的工具，以一定的资金量投入房地产领域，以期在一定的期限内，通过房地产的租金收入及价格上升获得一定的预期回报。 购房与租房决策 购房规划 租房规划 居住 需求 空间需求 家庭人口 生活品质 环境需求 负担能力 居住年数 房价上涨率 房租上涨率 利率水平 购房 或 租房 租房 购房 用途 面积 类别 区位 总价 贷 款 一次付清 租 房 购 房 优点 每月只要支付房租，负担较轻，以相对较低的付出获得较佳的生活品质