安徽淮南大型混合项目策划方案报告.docVIP

安徽淮南市大型项目策划报告 2005年2月 目 录 一、项目市场环境分析 3 1．淮南市简介 3 2．对外交通 5 3．经济环境 6 4．城市建设 8 二、项目发展市场分析——住宅部分 10 1．淮南房地产市场现状 10 2．淮南房地产市场存在的问题 11 3．淮南房地产市场发展机遇 11 4．典型住宅项目 13 三、项目发展市场分析——商业部分 15 1．淮南商业发展环境 15 2．商圈分析 15 3．淮南商业市场预测 17 4．商业物业市场分析 19 四、项目分析 23 1．项目概况 23 2．项目区域环境分析 24 3．项目地块分析 27 4．项目市场竞争情况 28 五、项目定位 28 1．项目SWOT分析——内外部因素总结 28 2．项目定位的基本原则 29 3．项目整体定位 29 4．项目定位 30 六、项目定价分析 33 1．淮南房地产价格现状 33 2．淮南房地产价格预测 34 3．现阶段项目价格预测 34 七．项目营销建议 38 一、项目市场环境分析 1．淮南市简介 1）地理区位 2）城市基本属性 ——中国重要的能源基地、华东地区的“动力之乡”。 3）行政区划 总面积2596.4平方公里，其中市区面积1091平方公里，建成区面积78平方公里5区1县田家庵区大通区谢家集区八公山区潘集区凤台县2004年合肥市长丰县划归。处在承东启西、南北通衢重要位置，区位优越交通便捷，是沿海通向中西部的通道走廊。阜淮铁路通过津浦线、淮南线、商阜线与京沪、京广、陇海、京九四大铁路动脉相贯通。公路206国道横贯全市。淮南距上海、南京、芜湖、合肥分别为5个小时、3个小时、2个小时、1个小时行程打通了连接苏浙沪、融入长三角的快速通道合肥机场110公里蚌埠机场30公里淮河水运通海，四季航行。根据消费经济学理论和国际经验，当人均GDP达1000美元时，居民消费结构将从生存型向享受、发展型转变，过去的奢侈品将转化为居民的必需品汽车、电脑、高档电器加速进入家庭人们对于住房条件改善的需求也将不断增长。田家庵区2003年淮南市建成区面积89.44平方公里。中心城区龙湖汇景豪庭淮南财富中心国庆广场宏观调控房地产开发投资增幅增幅比年同期回落了22.5个百分点比年同期增长24.4%，。商品房销售面积达16．48万平方米6月底，全市住宅房空置仅为7万余平方米，同比下降了33．28％米元米城市居民51.16亿元，除物价指数比上年增长8.0%； 2003年为55.6亿元，比上年增长9.2% 金湾名街 位 置： 淮滨路、淮舜路 开 发 商：安徽金九龙集团万龙房地产开发公司 规 模：总建面3万平方米 单元面积： 35-100平米不等 建筑规划：建筑风格以现代欧式内庭步行街为设计主题，楼层以二层商铺居多，局部三层；有四个出入口，五个景观休闲广场，总绿化面积高达45%。 租金、售价： 楼层 单元面积 售价（元/ M2） 租金（元/天/M2） 1F 40、60 7200-7300 2.7 2F 40、60 5500 2 1F-2F 80、120 6000 2.3 四、项目分析 1．项目概况 1）地理位置 本项目坐落于淮南市区东南部、大通区的中心城区，东至大通油库路，南至洞山东路中心线，西至南城市场，北至淮南铁路线。 2）项目性质： 大通区旧城改造项目 3）用地性质 居住为主，含商业、金融、休闲娱乐等综合用地，其中， 国有土地：田大路以东463.98亩，田大路以西433.00亩，沿洞山路北面200亩左右(旧城改造，政府承诺出面动迁，净地出让) 集体土地: 已上报国土资源部通过,等待批文的580.54亩；待申报,已归入旧城改造区的254亩 4）主要技术指标 主要技术指标 数据 用地面积 2000亩 容积率 ≤1.5 绿地面积 ≥40% 总建筑面积 ≥130万米2 2．项目区域环境分析 1）大通区——淮南城市副中心、东扩南进桥头堡 淮南市中心城区的重要组成部分。 大通区位于淮南市的东南部，离市中心（朝阳中路、龙湖路转盘）不到3公里；建国初期曾是淮南市委、市政府所在地；总面积350平方公里，总人口18.2万，其中农业人口占70%。 大通是淮南煤炭的发源地 早在明末清初就有当地人土法开采煤炭的历史，上世纪50-60年代，大通、九龙岗煤矿更是远近闻名；大通“万人坑”是日本侵华的重要历史见证；“古寿州窑”遗址位于大通上窑镇。 经济比较落后 2003年全区国内生产总值仅12.1亿元，在淮南五区中排名最靠后；主要原因是工业和第三产业落后，农业占经济结构的比例过重。 进出淮南的咽喉之地，“东扩南进”的桥头堡 大通位于淮南城市发展的东南方向上；舜耕东路是上京福高速淮南连接线的必经之路；206国道也从大通区穿区而过； 与中心城区、开发区的联系紧密 大通路、舜耕东路、