试析科学发展观视阈下城市房地产业发展研究论文.docVIP

　　试析科学发展观视阈下城市房地产业发展研究论文 .freel2，销售量为5518万m2，供销比为1.19：1，市场库存量为106万m2，加上一批在建工程项目的竣工开盘，商品住宅楼供需比例失衡，市场供应总量过剩。结构性失衡主要体现在：一是大户型商品住宅销售不畅，适合中等收入家庭需要的中小户型、中低价位的普通商品住宅及保障性住房供应不足。2005—2008年，衡阳市144m2以上大户型住宅市场供应量近140万m2，积压近80万m2。2008年全市新建商品住宅套型面积144m。以上占到了总面积的52％，小于等于90m2的仅占总面积的2.53％。从需求的调查数据来看，意向购买套型面积90—120m2的占57％，120～144m2的占28％。二是电梯房供过于求。2005—2008年，衡阳市电梯房市场供应量为130万m2，市场销售仅56万m22，近6成电梯房销售不畅。 2.房地产开发缺乏稳定的资金来源，房地产企业信誉度不高 据相关部门提供的数据，衡阳市房地产开发投资中有80％的资金来自金融机构贷款及商品房的预售收入，金融机构对房地产的支持程度相当高，而相应的风险也很大，一旦销售困难，资金链断裂，将会造成严重后果。 衡阳市银行业协会2006年初在《衡阳晚报》上公开曝光了10家恶意逃废银行债务的企业，有5家为房地产企业，共欠银行本金1.2亿元，利息3000万元。 3.房地产企业实力有限，违规现象较严重 至2009年，虽然房地产开发企业的总数上升到345家，但具有二级及以上资质的房地产开发企业仅有7家，这与衡阳市房地产业发展的步伐不相适应，房地产开发企业的规模和竞争能力需要进一步加强。由于分散、粗放式的开发，造成房地产在开发过程中经常出现房屋结构不合理、产品质量差、投诉多、资源浪费等现象。另外，违规建设、违规销售，虚假广告，一房多卖、延期交房办证、配套设施不到位，拖欠工程款和民工工资等问题较突出。 4.房地产市场监管体系不完善，相关部门配合不紧密。 近年来，相对于衡阳市房地产市场的快速发展，政府及相关部门对房地产市场的监管没有有效跟上。对房地产开发企业的违规建设、违规销售，虚假广告，一房多卖、延期交房办证、配套设施不到位，拖欠工程款和民工工资等问题监管不力。仅产权证办理一事，目前全市尚有近万户房屋由于各种原因不能依法登记发证，严重损害了群众利益，影响了社会稳定。 目前，政府各职能部门之间在房地产业上没有建立一个相互协调合作且比较健全的工作机制。规划、建工、国土、财政、房产等部门在落实规划要求、施工许可证管理、工程质量检查验收、土地开发利用、税费征缴、市场准入、销售广告、合同备案等环节相互配合、相互协调不到位，在信息与资源上不能做到共享共用，在处理问题时不能做到互助互动。市场监管缺位、不到位的情况较为突出。 二、房地产业问题产生的原因 (一)地方政府“土地财政”模式推动了房价上涨；相关职能部门执法不严、监管不力 房地产给地方政府带来的巨额收益，它显著地带动了当地的经济增长，并间接影响建筑材料、家电等行业，带动GDP的增长。这使得房地产在经济增长中的位置急剧上升，使得各地方政府纷纷将房地产作为发展经济的万能钥匙，在许多地方，土地收入已经占到地方财政收入的一半，土地已经变成地方政府名副其实的第二财政。政府与土地之间的利益关系扭曲了土地市场的正常交易秩序，这是中央的房地产调控政策难以奏效的重要原因之一。 地方政府在土地上的财政收益还表现在房地产交易过程中。统计表明，在房地产建设、交易过程中，政府税(费)收入占到了房地产价格的30％左右，再加上30％左右的土地费用，地方政府在房地产上的收入将近占到整个房地产价格的60％，而土地资源减少、银行坏账、资源衰竭几乎都与地方政府无关，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。正是这种成本和收益的极端不对称性，使地方政府对房地产企业的违法违规行为监管不力，对房地产市场调控力度不强。 (二)房地产市场本身不能解决中低收入阶层的住房问题 众所周知，市场机制在涉及外部性、公共产品以及社会福利方面存在失灵现象。房地产投资者盲目追求高利益，热衷于提供大户型、豪华型商品房，中低收入阶层能够买得起的中低价位、中小套型普通商品住房供给量就非常低，这势必造成房地产市场供求的总量与结构性失衡。根据西方国家的经验，应该采取“两条腿走路”的措施来解决住房问题，即高收入人群的住房问题交给市场，由市场解决；中低收入人群的住房问题由政府保障，通过非市场化手段解决。在我国这样一个人地关系紧张的现实情况下，只有政府为低收入阶层提供保障房，才能解决低收入阶层的住房问题，但目前政府提供的保障性住房严重不足，城市居民只能挤上市场购房的独木桥——这是当前住房市场出现价格过快上涨的根本原因。