城东新城r214地块可行性研究报告199527229.doc

城东新城R21-24地块可行性研究报告 编制单位：浙江金基置业有限公司 日 期：2010年3月 目 录 一、区域市场分析——————————————————3 1、项目区位及在城市中的位置 2、市场分析 3、竞争项目分析 二、项目概况————————————————————2 三、项目投资立项SWOT分析 —————————————5 四、项目资金需求分析————————————————5 五、项目运营估算——————————————————5 1、项目销售收入预测 2、项目成本分析 3、盈利能力分析 4、总体开发计划 六、总结及建议———————————————————6 一、区域市场分析 1、区域分析 城东新城西起秋涛路，东至沪杭高速，南起艮山西路，北至德胜路，区域南接钱江新城，东联下沙副城，是杭州市实施“决战东部”的战略核心平台，也是杭州“接轨大上海” 2、地块现状 项目为净地出让，围墙已经打好，周边路网建设中，东边为建设中的小学及幼儿园；西面为环站东路，对面为待出让的土地；南面为新塘路，对面为安置房用地；北面为待出让的住宅、商业等综合用地。 3、配套设施 项目周边规划生活配套设施完善，购物休闲有大型百货、超市、影院、休闲餐饮、室内游乐场、美食街、折扣店等；教育医疗有18所幼儿园、10所小学、5所中学、1所9年制学校、500床位的三甲医院一座；交通配套方面，区域内设有2个公交枢纽站、3个公交首末站、1个旅游集散中心和1个中短途公路客运站，另，在京杭运河设3处水上巴士码头；周边银行、邮局等其他生活设施一应俱全，目前正在建设中。 4、规划指标 总用地面积 28200㎡ 容积率 2.9 总建筑面积 102000㎡ 建筑密度 30% 总户数 580户 绿地率 28% 地上建筑面积 81780㎡ 其中高层住宅约70000㎡、商业约11208㎡、物业及社区用房572㎡ 地下建筑面积 20220㎡ 地下停车数 580个 地面临时停车 　50个 项目位于杭州主城东部，城东新城的彭埠单元，属于杭州东部的核心区块，区域以体现“沪杭同城”产业关联为特色，以高端商务办公、商业休闲、旅游服务、生活功能为为依托，发展成为综合性城市新中心。通过对地块的条件、区域内竞争项目及区域未来规划等的分析，得出结论：该区域内商品房项目不多，产业支撑强劲，未来市场空间巨大。项目定位于中端偏上的住宅社区，宜采取快速实施、快速销售的开发策略，以避开后续地块的竞争，充分利用目前的市场空间。 三、项目投资立项SWOT分析 Strength优势分析 Weakness劣势分析 1、项目地处杭州城东新城核心区，紧邻东站综合体。 2、周边生活购物、医疗教育、交通等配套设施完善。 1、项目周边多为安置用房，整体居住的档次较难提升。 2、项目规模较小。 Opportunity机会分析 Threat威胁分析 1、目前区域内的商品住宅项目供应较少，市场空间较大。 2、城东新城的推进实施力度较大，后期土地供应量大，具有一定上涨空间。 3、未来区域内商业服务、创意产业等产业经济的发展为项目提供了市场基础。 1、未来房地产市场政策环境存在一定的不确定性。 四、项目资金需求分析 参考项目区域内杭政储出8号地块（位于石桥路以东、机场路以北）3月9日成交价格，楼面单价10715元∕㎡。该地块楼面起价暂定为8500元∕㎡，预估成交价按80%的溢价率计算为15300元∕㎡，总地价款预计为125000万元。 本地块计划4月公告挂牌，竞买订金预计为1.7亿元，按最新规定成交1个月之内支付总地价款的50%，即约6.25亿元（包含订金）。 五、项目运营估算 1.项目销售收入预测 结合周边项目销售价格、地块属性及市场发展，预估开盘均价高层25000元∕㎡、商业35000元∕㎡、车位16万元／个。销售收入如下： 高层公寓 商业 车位 合计 面积（㎡） 70000 11208 580个 81208 售价（元） 28000 40000 160000／个 　 总价（万元） 196000 44832 9280 250112 2、项目成本分析 该项目拟打造中高端住宅产品，参考晓庐项目成本，可售单方建造成本按4330元/㎡估算，其他费用按行业常规标准估算。 3、项目盈利能力分析 项目 金额 备注 营业税及附加只要产生收入就须缴纳收入的6%、所得税按政府额定毛利润预缴（销售额×10%×25%）、土地增值税按销售额2%预缴,税费都按季度缴纳。 1 收入 250112 2 成本 183373 A+B+C+D+E+F+G A ﹡土地成本 128877 土地款125123、契税3754 B ﹡前期费 520 C