财政和税务联手，制止房地产业泡沫论文.docVIP

　　财政和税务联手，制止房地产业泡沫论文 .. 一、 政府的房地产调控政策必须顾及民众利益。 房地产不同于其他商品，它既是生活必需品又是投资性资产。房地产不比黄金，黄金是投资性资产，价格高时我们可以不，因为黄金不是生活必需。房屋是人们生活必需品，房屋之下的土地因素又使其成为有升值潜力的投资性资产。同时房地产业又是比较敏感的行业，政府必须对其高度关注。经济学界已经把房地产市场作为重点研究对象，特别在东南亚金融危机以后..，人们更加认识到有一个健康的房地产市场的重要性。民需安居而乐业，民众的居住权必须得到满足，这是不容置疑的。政府的必须建立一套合理的宏观调控政策，理顺房地产供求关系，稳定房地产市场，防范房地产泡沫。然而房地产供给市场化改革致使其调控政策复杂化，政府既要防范房地产业诱发经济风险又要尊重其特有的市场规律。虽然房地产业对国民经济发展意义重大，但是政府的房地产调控政策还是要以民众的基本居住权为出发点，使居者有其屋，广厦千万间大庇天下寒士俱欢颜。 二、 房价上涨的现状与政府的调控措施。 当前形势下全国的房地产价格上涨，人们越来越感觉到住房价格压力。中国的住房改革致使许多人不得不成为住房的绝对需求者，必须购买供自己居住的房产成为民众的被迫选择。我国的人口和我国的土地供应状况必然促使房地产的价格上涨，再加上政府针对其他经济问题而实施的宏观调控政策，进一步加剧了房地产价格的上涨。货币领域流动性大人民币升值问题等都被经济学家确定为房地产市场上涨的原因，目前这些问题还不会迅速解决，这就大大的束缚了政府的宏观调控的手脚。不顾整体经济状况，单纯的致力于解决房地产市场问题是不可取的，造成政府的政策工具无法发挥其足够的效力，出现了屡次治理屡次上涨的状况。2005年的“国八条”和最近九部委《意见》或者说“国六条”都有其不尽人意的之处，“国六条”中的中小户型70%的规定虽然会增加中小户型的供给量，但同时却促成了现有大户型房产的价格攀升。还要注意的是这此类政策有悖于市场经济的初衷，有碍市场经济的发展。该政策的执行结果并不会带来房价下降的局面，买不起还是买不起。 中国现阶段的房地产市场上普通民众没有发言权，房地产价格受财富左右，“钱”成为房地产唯一的主宰，这才是真正的悲哀，民众的基本居住需求变得无效，这自然使“房地产”成为了富人和投机资金的投资游戏。政府必须立即解决这个问题，制定和实施新政策，赋予民众同“炒资”进行抗衡的能力，在房地产问题上最终形成“民众的基本居住权”与“市场规律”并重的格局。 三、 房价快速上涨的真正原因是土地供给制度不合理。 房地产价格过高、上涨过快的真正原因是土地，要治理房地产市场防止房地产泡沫，必须改革土地供给制度，恢复土地的真正价值建立正常的定价机制。 房地产价格之中包含有土地价格，还有房地产项目地价以外的全部开发建设成本，以及房地产项目开发者的利润和国家的税金，房地产价格上涨无非就是由于这些要素上涨引起的。土地价格以外的开发建设成本主要受建材价格、设计费、人工工资等等正常的市场因素影响，通常这些因素的变动规律和其他商品价格波动规律大同小异，因此地价以外的开发建设成本的波动，不足以诱发房地产出现远高于其他资产泡沫的泡沫。开发者利润除非是垄断行业否则也不会成为房地产价格泡沫性增长的诱因，房地产业在中国是一个自由竞争的行业，很难形成垄断利润。当前国家税金也没有高速上升不会促成房地产价格快速上涨。同时地价外的成本、开发商的利润、国家税金也不存在着快速大幅度上涨的预期，只有土地的升值预期才有可能促成房价高速上涨。 目前通过招标方式供给土地，使土地价格有一定的上涨，一定程度上降低了土地预期升值的空间，但是这还不够。有人说土地价格上涨引起了房地产价格的上升，实际情况是在建材和人工成本上涨不大的环境下，房地产价格的上涨幅度远远大于土地价格的升幅，这也证明土地升值预期依然存在。如此大涨幅的原因恰恰是国家的土地价格不到位和土地资源的有限性，价低和有限性给土地价格上涨预留了超大的想象空间，从而加大了房地产价格上升的预期，坚定了房地产投机炒作者信心，当前经济环境下投机性炒作促成其价格大涨。再加上中国房地产真实的强势需求现状，以及货币供给充足的环境，购买房地产成为最为正常的投资选择。超高的房地产升值预期，足以支持投资人的财产保值和增值获利。人民币升值、国内消费不足、产能过剩等问题进一步诱发了更多的资金进入房市投机，房地产投机行为进一步促成了房地产业的泡沫。改革土地供给制度，消除土地因素对房地产泡沫助长的诱因，降低房地产升值预期，将会消灭房地产的泡沫，或者说降低其发生的可能性，是当前政府制定政策的着眼点。 炒房地产实际上炒的就是土地，当前的住房土地供给制度关于土地出让价格确定，只是关注了市场短期需求，没能较好的关注土地的投资性资产的特质——未来的升值