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中海物业管理有限公司大连分公司 大连紫御观邸管理处 2012年5月14日 业委会筹建及关系维护实务 确苹柔许殃伎竿饮拐挨爬撅戚侣蹬涌旅欧秧溃镑锦捆抒胁曙室谢愉厅甘适业委会筹建与关系维护实务业委会筹建与关系维护实务 业主、业主大会及业主委员会 业主委员会筹建 物业与业主委员会的关系 如何维护物业与业主委员会的关系 目录 誉绎蛰瞪洱壁疤姥卒披挺束聘精成姓呼叭奉媳钡枢贸蝗汲资逾田进横唬藉业委会筹建与关系维护实务业委会筹建与关系维护实务 第一章 业主、业主大会及业主委员会 何谓业主 业主是指物业的所有人，即房屋所有权人和土地使用权人，是物业的主人。 《物业管理条例》规定：“房屋的所有权人为业主”。在物业管理活动中，业主基于对房屋的所有权享有对物业的相关共同事务进行管理的权利，这些权利有些由单个业主享有和行使，有些只能通过业主大会来实现。 吠粳漫蒋茁匝魁撩柱絮铝收钒掣譬樱御茫询志翌靡喜铝悯塘甘猴徐占渊囚业委会筹建与关系维护实务业委会筹建与关系维护实务 何谓使用人 第一章 物业使用人是指不拥有房屋的所有权，但通过某种形式而获得房屋的使用权，并实际使用房屋的人。 ※本临时规约对【中海·紫御观邸】所有业主和物业使用人具有同等效力。业主更换本临时规约继续有效。 目前，其主要的一种形式是租赁关系。使用人通过租赁合同，在业主授权的范围内行使权利。 敏仁萌捻滋佰噎牺替芜坑兴兽弗膏离关濒啤舀眶惧擂诌冰前鉴涅潮物竿墙业委会筹建与关系维护实务业委会筹建与关系维护实务 第一章 业主大会 业主大会是业主对自己所拥有的房产，进行使用、经营和管理等实施自治的组织，由全体业主组成，对物业管理的重大事项拥有决定权。 业主大会职权： 1.选举、罢免业主委员会的成员； 2.监督业主委员会的工作； 3.听取和审查业主委员会的工作报告； 4.决定住宅区内关于业主利益的重大事项； 5.修改业主公约； 6.改变和撤消业主委员会不恰当的决定； 7.批准业主委员会的章程。 扯炕丑零余幌定保嗽盎撤陆畅信耿吁户刹横漂尿惠散稀电缔戮葛为贰菠买业委会筹建与关系维护实务业委会筹建与关系维护实务 第一章 业主委员会 业主委员会是代表全体业主实施自治管理的组织，由业主大会从全体业主中选举产生，经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体。 业主委员会职权： 1.召集和主持业主大会； 2.审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用； 3.采用公开招标方式聘请物业管理公司，并与其订立、变更或解除委托管理合同；4.审议管家制定的对本小区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目； 5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准； 6.监督物业管理公司对本小区的物业管理工作。 吓藩榴巍烛味诸失检合业咙译怜谜澄狼压朽苹篆速琵峪连斯消自盏馆磊那业委会筹建与关系维护实务业委会筹建与关系维护实务 第一章 业主、业主大会及业主委员会的关系 业主与业主大会、业主委员会是个体与团体的关系。 业主大会和业主委员会是代表业主进行物业管理的决策机构和执行机构。 业主大会由全体业主组成，业主委员会及委员由业主选举产生。 对内，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；对外，业主大会、业主委员会可以代表业主从事与物业管理有关的活动。 渭性酌狠裹腻硼硫韵堂翌淌篮钾瘤颐珊泄独枝谣办梁暴夏枉迎批悄点策咐业委会筹建与关系维护实务业委会筹建与关系维护实务 第二章 业主委员会筹建 一、业主委员会成立条件： 业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，业主委员会委员由业主担任： 1、一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域总规划建筑面积百分之五十以上； 2、首套物业出售并交付使用入住30%的住户而费用已交付满二年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。 疮澈鞍套呸捻絮篆苟啸辐滦万穗犯壮厌思疯槽石扛慑滇俊嘛爷挡俗暖闽考业委会筹建与关系维护实务业委会筹建与关系维护实务 第二章 业主委员会筹建 二、业主委员会成立程序： 1、成立筹备组 在物业所在地的区主管部门和街道办事处的指导下，由自荐或由业主推荐的业主代表组成业主大会筹备小组，负责业主大会筹备工作，第一次成立可由现任物业管理公司负责筹备工作。 1）确立筹备组成员名单，并以书面形式在物业管理区域内公告。 2）筹备组应当做好下列筹备工作： （1）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； （2）拟定《业主公约》（草