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三、四线城市房地产去库存化问题探究 　　摘要：房地产作为我国经济发展的支柱产业，在整个社会发展及国民经济系统中占据着重要的作用。随着经济社会的快速发展和房地产业的发展，市场需求开始变幻莫测，房地产行业也发生了很大变化，开始出现供求不均衡现象，三四线城市本来经济基础就比较薄弱，在经济下行压力下，人口也得不到预期发展，房地产市场走势不好，市场购买力低，库存量偏高，三四线城市房地产去库存的成为工作重点。基于此，对去除三四线城市的高库存化，提出了要加快推进户籍改革制度，调整商品房供给结构以及优化商品房的库存结构，促进房地产企业间的并购重组，加快推动房地产企业的转型升级等对策，以期为三四线房地产重新进入健康发展的轨道提供思路 关键词：三四线城市；房地产；去库存；供求失衡 中图分类号：D9 文献标识码：A doi：10.19311/j.cnki2017.09.059 1背景 房地产作为我国经济发展的支柱产业，在整个社会发展及国民经济系统中占据着重要的作用。随着经济社会的快速发展和房地产业的发展，市场需求开始变幻莫测，房地产行业也发生了很大变化，开始出现供求不均衡现象，前期，房地产建设规模较大，导致市场供给不断增大，随着房价的走高趋势，人们越来越担心楼市发展，投资者深感房地产投资风险越来越大，导致房地产销售去化率开始逐渐走低，房地产的供求失衡导致了房地产库存压力慢慢变大，直接导致出现的巨量库存问题已经逐渐演化成为房地产行业前进的巨大隐患，影响着我国经济的快速健康发展 2015年底，中央政治局会议、中央经济工作会议上明确表示将“去库存”确立为是我国当前经济发展的五大重要任务之一，2016年以来，“去库存”在我国各大城市相继展开。当前房地产市场呈现出的区域分化趋势较为明显，总的来看，在去库存的推进下，一、二线城市的库存压力逐渐减小，但三、四线城市去库存表现并不理想，库存压力仍旧很大，一二线城市因其区位、社会公共服务、城市规模等优势，房地产市场发展态势较好，库存压力并不明显。相反的，三四线城市本来经济基础就比较薄弱，在经济下行压力下，人口也得不到预期发展，房地产市场走势不好，市场购买力低，库存量偏高，所以，应将去库存的重点放在三四线城市。据上海易居研究院2016年7月份发布的《70城住宅库存报告》显示，蚌埠市存销比为28，排名第四，而一般情况下市场认为比较合理的是14个月左右，蚌埠市“去库存”任务任重而道远。2016年9月，蚌埠市出台《蚌埠市人民政府关于加快去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》，提出用3年努力去除160万平米商品房库存量。蚌埠市房地产市场销售一般，但库存量却在持续走高，巨量库存预计两年才可消化完。诸如蚌埠一类的全国三四线城市，短期内资源分配不会有大的变化，库存难以快速消化，因此探讨三四线城市去库存化问题，使房地产重新进入健康发展的轨道，对拉动内需，稳定房地产市场，防范系统性风险有着重大意义 2三四线城市高库存的原因分析 2.1供求失衡 自一二线城市房价的不断上涨，一些地方出台了相关政策，采取限购措施，在此影响下，三四线城市的房地产行业开始逐渐的繁荣起来，经历着大跃进式的步伐。越来越多的开发商开始将目光投向三四线城市，推动了三四线城市的土地开发，使得越来越多的商品房进入市场，大盘经常出现，这直接导致了房产的供求平衡，给三四线城市的房地产带来了很大压力。从供应方来说，商品房数量不断增多，库存压力就不断加大。而从需求方看，三四线城市不必一二线城市，人口集聚地，流动频繁，固然对房屋需求量大，三四线城市，人口集聚效应不明显，人口流动性差，且多为向外流动，因此，三四线城市人们对商品房的需求量显然没有那么大，这种发展的局势使得供求开始失衡，逐渐的供大于求，最终导致了房地产的高库存 2.2房地产区域化明显 房地产行业具有显著的区域性差异，从需求来看，像一二线城市，这些地方经济比较发达，基础设施建设好，公共服务水平高，人口集聚效应大，城市规模经济比较明显，这些地区的房地产走势良好，需求量巨大，而且，房价也维持在不断上涨趋势，房地产行业的利润也比较大。相比之下，三四线城市的方方面面，都较为落后，房地产行业发展态势不明朗。另外，像一二线城市的房产，周边配套设施、公共服务、管理都较为齐全，能够满足购房者的需求，但二三线城市的房产存在比较大的同质化现象，周边配套设施、公共服务与管理往往达不到购房者的意向 2.3城镇化进程的制约因素 目前，虽然城镇化过程在不断加快，但还存在着许多制约因素。首先，农民收入较低，比如说蚌埠市，2015年农民人均可支配收入11552元，按每户4人进行计算，全年家庭可支配收入46208元，2015年蚌埠市商品房均价在4361元/平方米，