2015年广州二手住宅成交量价总结及成交特点分析.docVIP

2015年广州二手住宅成交量价总结及成交特点分析 中原地产市场部 2015年国家宏观经济相对低迷，第三季度GDP增速跌破7%，而楼市对GDP贡献处于举足轻重的地位，因此政府对房地产的支持力度非同一般，接二连三的出台宽松政策，房贷利率降为历史最低。而本年二手住宅市场与往年不同的是改善型住房成交占比连续上升，这是由于2010年以来改善型住房需求一直被政策抑制，大量潜在的改善型需求在2015年集中释放。在改善置业客户氛围带动下，刚需首置客户也加快入市步伐，致使整体市场成交量飙涨，而成交价格也连续稳步上涨。 成交量价总结：成交量飙涨，价亦涨 l 广州十区成交量：改善型获政策支持，二手住宅成交量飙升 2015年为楼市政策的宽松年，央行连续5次降息，4次降准，“330”政策、公积金贴息贷款等等，对楼市都是直接利好措施，尤其利好二手房在市场上的流通，营业税免征年限由5年改为2年极大的释放了改善型客户置业需求。根据广州市房管局公布广州市十区的二手住宅交易登记面积为464.74万平方米，中原研究部预计在2015年全年十区成交面积在572万平方米左右，同比2014年增长近4成。 2成交价格：成交量飙涨，带动成交价稳步上涨 受益于“330”政策利好，4月份二手住宅成交量飙涨，中原价格领先指数从4月份开始连续上涨8个月，预计12月份，样本楼盘均价为24188元/平方米，较2014年12月同比上涨7.00%。成交量的上涨必然会使得业主的心态增强，从中原监测的2015年业主报价指数均值为42%，而2014年报价指数均值为39%，说明上调报价的人数占比提升，成交价格有所提升，但受一手库存量大以及不动产税征收的影响，本年度价格上涨幅度在合理范围之内。 2010-2015年广州二手住宅年末价格走势 二、全年二手住宅成交走势分析：先抑，后扬，再扬 2015年二手住宅成交总体呈现先抑后扬再扬的态势，第一季度楼市环境低迷叠加春节因素影响，成交处于低位状态；第二、三、四季度在“3.30”政策、降准降息和公积金新政的影响下成交处于高位状态，2015年有9个月单月中介促成网签成交量超过了4000宗，而在2013年和2014年只有2013年3月因“20%个税末班车”的政策原因，才超过4000宗，因此总体来看2015年因政策利好致使二手成交处于非常活跃的状态。 （1）、第一季度：在2014年“9.30”政策和2014年11月央行第一次降息的利好下，2015年第一季度的1、3月成交基本上保持在2014年年底的水平，市场处于逐渐复苏阶段。2月和3月有降息和降准，对市场有一定的提振作用，为330政策做了较好的铺垫。 2月5日：央行第一次降准0.5% 3月1日：央行第一次降息0.25% 3月30日：“3.30”政策，“营业税5改2”“二套房首付为40%（广州未落地）”“公积 金首付20%，结清后的二套首付30%（广州未落地）” （2）、第二季度：在“3.30”政策的利好刺激下，第二季度连翻两次的降准降息，再加上公积金执行首付“234”政策，第二季度二手住宅成交宗数环比一季度上涨103.7%。2014年楼市低迷滞后的需求逐渐得到释放。 4月20日：央行第二次降准1% 5月1日：佛山全面取消限购 5月11日：央行第二次降息0.25% 6月6日：公积金贷款执行首付“234”政策 6月28日：第三次降息0.25% 6月：第二轮股灾 （3）第三季度：在7月份成交达到峰值后，8、9月成交有下滑，实际上在三季度政策环境依然宽松，但由于股市在6、7、8月份连续遭受两轮暴跌，部分股民资金套牢无法抽出，从而影响楼市置业氛围，因此8、9月成交量有所下滑。但第三季度成交依然环比上涨8.5%。 8月26日：第四次降息0.25%，第三次降准0.5% 8月28日：十年“限外令”松绑 8月：第二轮股灾 9月6日：央行第五次降准0.5% （4）第四季度：在连番降息和公积金政策利好下，再加上二孩政策颁布，成交量再度创新高。此外，年底股市有所反弹，部分股民抽离资金，赶在年前入手楼市，成交量再度创新高；部分个体户和企业主急需周转资金，大量笋盘放出，进一步促进了成交量的再次上升。总体来看，虽然90平方米的小户型成交占比超过5成，但90平米以上的大户型成交占比有上升的趋势。 10月24日：第五次降息0.25%，第六次降准0.5% 10月26日：公积金贴息贷款执行，且个人贷款额度提高到60万，夫妻双方提高到100万 10月29日：十八届五中全会通过普遍二孩政策 区域成交变化：核心4区受捧，量价涨幅高于近郊区域 2015年二手住宅成交一非常明显的特点，即天河、越秀、海珠和荔湾成交占比均环比上涨，而外围区域除了番禺、白云仅有微幅上涨。出现这一现象中原研究部客户研究主任熊小洪分析有如下两方面的原因：一，2015年政策助力改善型客户购房