中海大山地竞争对手锁定及个盘分析.ppt

本项目: 联排、双拼、叠加 百仕达5期(大平面） 淘金山（四房为主） 星河丹堤E区（高层大平面）D区103套别墅 联泰红树湾（独栋/联排/叠加） 天琴湾（独栋） 中信红树湾五期（250平米平面） 曦城二期（独 栋、双拼、联排） 凯旋湾（独栋） 深业紫麟山（250-280TH/平面） 公园大地（160平米平面、复式） 卓越维港（240-300平面/TH） 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 万科城四期御水湾（62套）　——与本项目联排形成竞争 竞争对手锁定 第五园三期叠加别墅（70套）——与本项目叠加形成竞争 万科东海岸四期（31套） 月亮湾别墅（独栋、双拼、联排） 万科清林径 （200多联排） 泛竞争 无竞争 边缘竞争 下游替代品 目标客户不属于同一财富层级 目标客户来源区域有较大差异 竞争分析 直接竞争 竞争对手分析——万科城 分类 面积区间 单套总价 (万元) 均价(元) 总套数 销售 套数 剩余 套数 联排 端户 235-244 1012-1141 42445 46 38 53 联排 中间户 211-246 719-903 36829 45 双拼 256-269 1287-1784 58314 26 18 8 景院 别墅 178-185 591-662 33662 40 39 1 产品构成、价格及销售 200平米以下的景院别墅总价在600万左右，客户认可度较高，目前已经基本销售告罄。双拼单位总量26套，目前已经仅余8套，销售压力不大。而62套剩余单位中的53套全部为联排别墅，总价区间在700-1100万之间。 从10月到12月的销售情况来看，在周周有活动、广告投放不断的情况下，万科城平均每星期销售该种联排户型一套，销售业绩属于2007年下半年别墅销售中最佳者。对本项目的联排别墅销售构成直接竞争。 后市监测：万科城08年销售重点在高层的销售，将推出最后的678套高层产品，预计4月份第一批单位推出市场。后续产品对本项目别墅不构成竞争关系。 联排端户 TA TC TD 面积(平方米) 245 245 245 赠送面积比 1~1.1 1.0~1.5 户型优势 U型3面庭院 7.2开间挑高厅堂 半地下室 双套房、双车库 Ｅ型３面庭院， 7.5米开间挑高厅堂 送夹层，半地下室 双套房，车库. 单价 42445 总价 1012-1141万 联排中间户 TB TC TD 面积(平方米) 215 245 245 赠送面积比 0.8~0.9 1.0~1.5 户型优势 前庭中院 6.3开间挑高厅堂半地下室 双套房、车库 与端头户型相比 庭院面积略小 其余卖点相同 单价 36829 总价 719-903万 联排端户 面积(平方米) 232-240 赠送面积比 1~1.02 户型优势 客厅连接超大露台，并附带内 院和后院。后院有独立的出入 口，主卧室套间独立设置，南北通透，附带超大露台。 单价 50000 总价 1064-1300万 联排中间户 面积(平方米) 159-202 赠送面积比 0.7-0.9 户型优势 每户均有前院、内院（双内院 设计）和侧院。主卧室套间独 立设置，南北通透，附带露 台。 单价 40000 总价 610-1028万 竞争对手分析——万科城 产品对比：产品差异性不大，但相同总价在万科城可以买到更大面积，万科城以性价比胜出。 万科城 大山地 竞争对手分析——第五园 产品构成、价格及销售 类型 房型 面积区间 总价 均价 总套数 销售套数 剩余套数 叠院 别墅 1层 145 297万 20500 40 29 11 2层 133 215万 16200 40 33 7 复式3层 168 290万 17300 40 19 21 叠院133平米的2层总价在200万出头，价格低消化最快，目前仅剩7套，一层总价在300万 左右，由于其户型优势目前销售速度也很快剩11套，目前剩余的1层、复式3层共计32套叠院面积及价格与大山地的叠加别墅有一定的类似度，将对本项目的叠加别墅产生一定的冲击。 第五园三期叠院11月24日开盘，开盘当天销售约30套，截至到08年1月3日为止已经销售81套一个多月的时间其销售速度是相当好的，主要原因为其价格的市场接受度高。 后市监测：此次推出的叠院是第五园最后的叠院产品,四期产