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房屋面积专业性测绘对减少购房纠纷重要作用摘要:房产测绘是房地产开发建设中的一项重要的专业性工作,也是产权户籍管理中一项非常重要的工作,现实房地产销售纠纷中,面积测算所引发的纠纷成为社会热点问题。文章从房地产测绘的专业化角度对房产测量中房屋面积测算过程中经常碰到的几个问题进行探讨,并提出相关的建议。 关键词:房地产开发;专业测绘;减少误差;解决疑难;减少纠纷 一、引言 改革开放以来,随着土地有偿使用、住房制度改革和房屋商品化的逐步推进以及房地产综合开发的力度加大,我国房地产业得以从沉寂中苏醒,并在较短的时期内获得全面、健康的发展,为振兴国民经济、改善人民生活水平做出了巨大的贡献。房地产业作为第三产业,在国民经济和社会发展中占有相当重要的地位,它是国民经济发展的基本保证,任何经济活动都离不开房地产经济的参与。房地产经济的良好运行能够提高人们的居住和生活水平,加快城市建设步伐和改善投资环境,为社会创造财富,增进政府财政税收和扩大就业。而且,任何行业都离不开房地产业,都是房地产业经济活动的参与者,房地产经济的繁荣与否可谓是一国国民经济的“晴雨表”,因此,有些国家和地区即使经济出现衰退,也极力设法挽救这一产业,以引导、带动其他产业的振兴。 近年来,随着我国房地产市场日趋活跃,居民购买房地产热潮的兴起,相关房地产购置纠纷案件频繁发生,时常成为新闻媒体报道的热点,而由于测绘因素所引起的有关房屋建筑面积误差所引发的投诉连续几年呈现增长趋势,成为房地产纠纷案件投诉的十大热点之一。从房地产纠纷相关建筑面积投诉和纠纷的案件的分析中,显现出一个共同的现象,就是购房业主的产权证、房屋预售登记以及购房合同中,登记的建筑面积数据往往不一致,令购房者人感到困惑,在某种程度度产生了被欺骗、被愚弄的感觉。这种纠纷在一定程度上激化了购房者与房地产开发企业、售房单位的矛盾,影响了房地产行业的整体形象,给房地产行业造成一定的负面影响。因此,为减少房地产面积纠纷,有必要加强房地产房屋建筑面积测绘的专业性、必要性、时效性工作,为房地产提高准确、客观的测绘面积,促进房地产业的健康发展。 二、正确确定房屋建筑面积测量计算时点,减少误差的盲点 房屋建筑面积测算按照房屋的建筑状况划分,可分为竣工前预测建筑面积和竣工后实测建筑面积两部分。房屋建筑面积投诉和纠纷现象的产生,基本由于上述两种建筑面积的差异而引起的。 房屋竣工前预测建筑面积是指按建筑设计图纸尺寸计算的房屋建筑面积。竣工前预测建筑面积可为商品房预售登记、开发商预售房屋、房地产管理等提供参考依据。竣工后实测建筑面积是指房屋竣工后实地勘丈计算的建筑面积或按竣工房屋尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积,竣工后实测建筑面积可为房地产交易、租赁、抵押贷款、产权登记等提供面积依据。 房屋竣工前预测建筑面积和竣工后实测建筑面积存在差异的原因是多方面的。有可能出于规划设计的变更、在房屋施工中产生的施工误差、竣工后房屋由于部分公用面积功能改变或服务范围改变等多种原因导致预测面积与实测面积的不相符,这些面积差异的产生有时是不可避免的。要解决房屋面积纠纷问题,更好地维护广大消费者的合法权益,不仅要从现行的测绘产品质量管理办法、建筑面积计算标准及方法上下功夫,在不断完善测绘程序监督机制的同时,实施房屋建筑面积预测和实测报告书的措施,能有效地解决由于面积差异而引起的纠纷问题。 房地产开发企业在预售房屋前,一般情况均委托具有房产测绘资质的测绘单位进行建筑面积的预测算。在房屋建筑过程中,经实地勘查后按设计图纸尺寸对房屋进行建筑面积预测算,绘制房屋分层分户平面图,并将每套房的面积结果编制成预测房屋建筑面积结果通知书交给委托人,作为申办房屋预售登记和签订预购房合同的资料之一。为避免预测房屋建筑面积结果与房屋竣工后实测的建筑面积不相等的情况,测绘部门必须在预测房屋建筑面积结果通知书上注明:上述各项房屋建筑面积是依据什么时候的图纸进行预测的数据,不是实测建筑面积;房屋在经规划部门竣工验收合格后十五天内,委托人必须通知测绘单位对上述房屋进行实测。实施预测房屋建筑面积结果通知书的措施,使消费者可依据测绘部门核发的预测面积通知书中,每栋房屋的各层、各单元、各户平面图和各套房套内面积、公摊面积、建筑面积明细表,将相关内容作为合同附件,写入购房合同中,这样就可以大大减少消费者与开发商之间由于建筑面积短斤少两的问题而产生的纠纷。同时,预测房屋建筑面积结果通知书可为产权登记部门在进行房屋预售登记中提供了有效的面积依据。通过规范的测绘工作,减少房屋测绘过程的盲点,为准确测绘打好基础。 三、解决好相关房屋面积测量的疑难问题,缩小误差数点 购房面积纠纷其产生的根源在于房屋测算计量没有对具体细节及一些特殊情况进行解决,