我国房产价格偏高因素分析.doc

我国房产价格偏高因素分析 　【摘要】 当前我国各城市房产市场普遍过热，房产价格一路飙升，针对对其产生影响的市场运行环境，本文对供给、需求双方特征及房产本身的稀缺性和商业银行较为宽松的住房贷款政策等进行了详细分析。 　　【关键词】土地供应 汇率 稀缺性 住房贷款 　　近几年来，我国房产价格一路迅猛攀升，过快的涨幅很有可能对国民经济造成产业结构失衡以及产业空洞化等各方面的伤害，以下就造成这一现象的原因进行简单分析。 　　 　　一、我国房地产市场运行的经济环境 　　 　　目前，我国正处在2004~2008年新一轮的经济快速增长期之中，工资的不断上涨、高通货膨胀率、汇率形成机制改革、人民币升值等实际现象使我国当前的实际利率为负值；而名义货币高增加的预期又导致虚幻货币的产生；国内消费需求和投资需求的上升以及海外投资者的涌入，最终形成国内房地产市场供小于求的紧张格局，从根本上导致了房价的偏高。 　　 　　二、政府方面对房价带来的影响 　　 　　在国外，地价和税费一般只占房价的20%左右，而我国目前地价和税费则在50%左右。尚欠完善的土地供应制度致使地价远高于其实际价格，土地储备机制的成立又为土地寻租、暗中恶意哄抬地价提供了机会，而房产商在高地价基础上追求自身利益最大化，这些将必然导致房产市场价格偏高。 　　1、尚欠完善的土地供应制度。在我国，地方政府作为土地市场的唯一供给者，期望通过土地出让最大限度地增加地方财政收入。尤其在实行“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”政策后，土地价格大幅上涨，增加了房屋开发成本，推动了房屋销售价格的上涨。 　　2、土地储备机制的成立。为确保有效的城市规划，全国各地相继成立土地收购储备机构，这在一定程度上有助于地方政府对土地市场的整体管理。但不够健全的制度体系为部分政府部门进行“寻租”提供了可乘之机，恶意暗中哄抬地价房价的现象时有发生。 　　 　　三、针对房产市场供需双方的分析 　　 　　1、供给者房产商因素分析。现实市场中，土地经营权往往只掌握在少数资金实力雄厚的大企业手里，在此寡头市场上，房产价格主要决定于少数寡头间的博弈。而各寡头暗中勾结，通过人为设定空置率、虚构购买人名单等“自产自销”的方式制造稀缺现象，最终造成了房价偏高。 　　2、需求者方面的因素分析。由于特定的经济环境和社会结构，国内房产消费者和投资者都在不断增加，与此同时，市场经济环境下的汇率形成机制使人民币的升值成为必然，由此引发的海外投资者的涌入为房产市场注入了大量资金，进而导致供小于求的总体格局更趋于不平衡状态。 　　3、我国居民的需求状况分析。首先，从理论上分析，房地产作为固定资产投资，需求收入弹性值大于1，目前我国新一轮的类似于1992~1996年期间的工资调整政策正在推进，由此预测，随着收入水平的提高，我国对房地产的需求增长会以高于工资涨幅的比率上升。其次，从我国文化积淀上看，由于深受悠久历史中评定家族社会地位时以不动产为标准的习惯以及结婚买房等传统心理的影响，条件允许的情况下，大多数居民倾向于将积蓄用于购置房产。 　　 　　　四、其他因素分析 　　 　　1、房产作为特殊商品的稀缺性。房产作为特殊商品，在质和量上有限，属于稀缺资源。目前，世界人口总数在不断增加，使得土地与房产的稀缺性日益凸现；在自然资源紧张的总体环境中，受到供小于求的整体房产市场格局影响，人们大都预期房产价格一路看涨。资料显示，以每户90平方米计算，在未来20年内，我国城镇居民需要住宅234.9亿平方米，与目前住宅存量90亿平方米相比，缺口达144.9亿平方米。再加上城镇拆迁旧房改造，每年需要建设的住宅应该在8.75亿平方米左右，而近几年城市新建住宅面积5亿~6亿平方米显然不能满足需要，因此房产本身的稀缺性会持续拉动其价格的上扬。 　　2、商业银行作为独立利益主体方面的因素分析。由于我国市场经济体制尚未成熟，国内金融市场存在多方面不足，为商业银行的效益创造造成了一定阻碍，而商业性房贷按揭业务在保证银行信贷的安全性和赢利性等方面都有较强的优势，由此成为商业银行最优质的资产业务。商业银行作为独立利益主体，大力发展该项业务以获取收益，使大量住房贷款注入房产市场，为房价的持续上涨提供了有力的资金保障。 　　如前所述，在目前我国特定的经济环境下，尚未完善的土地供应制度和不健全的土地储备机制，使政府未能保障提供合理的土地价格；房产商出于自身利益最大化，采用各种手段在高地价基础上对房产进行商业炒作；国内居民的消费需求和投资需求以及海外人士的投资需求等，均进一步加剧了房产市场供求紧张的格局；房产本身的稀缺性和商业银行作为独立利益主体发展优质资产业务的需要也共同为房价的持续上涨起到了推波助澜的作用。而非合理的房产运营市场将对我国经济的健康发