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商品房预售法律制度之探析 (硕士论文摘要) 专 业： 在职法律硕士 研究方向： 民商法 作者姓名： 蒋玲芳 指导老师： 张礼洪 自1982年我国实行住房制度改革、推行住房商品化以来，房地』“行业得到 了长足的发展。因商品房预售形式有利于房地产开发企业筹集资金，与现房销售 相比有一定的价格优势，现在商品房预售形式己成为房地产市场最主要的买卖方 式。 然而我国关于商品房预售的法律规定却是滞后的。现行的法律法规多是从行 政管理的角度来立法的，对于购房人的权利保护显得不足，以至于商品房预售市 场的纠纷及房地产诉讼日益增多。 本文重点对商品房预售合同法律性质进行了分析，对商品房预售合同预告登 记制度及惩罚性赔偿制度在商品房预售合同领域的适用方面提出了改造与完善 的法律对策。全文共分三个章节。 第一章，在简要地介绍商品房预售制度的起源及我国商品房预售概况后，迸 一步辨析了商品房预售合同的性质。虽然预售合同的标的物商品房尚未建造完 工，预购人不能当即取得物权，但“未来之物”可以成为买卖合同的标的，商 品房预售合同系买卖合同。预购人订立预售合同后取得对商品房的期待权。期待 权本质上是一种债权，但具备了物权的特征，是一种物权化的债权，由于这种权 利的取得是非即时性的，在实现过程中会因条件的变化而变得不确定，应予以法 律保护。 第二章，提出构建我国预售商品房预告登记制度的设想。预购人仅对于将来 取得商品房享有债权请求权，尚不能取得物权，故预售合同不能得到物权效力的 保护。为了确保预购人获取商品房的目的最终实现，有必要对预购商品房预先臀 记，在预购人仅享有债权请求权之时，就赋予其对抗第三人的效力，以及保全物 权顺序的效力和破产保护效力，使预购人的债权物权化。为此，完全有必要将我 国现行的商品房预售合同登记备案制度改造为预售商品房预告登记制度，并对构 建我国预售商品房预告登记制度提出了立法上的建议。 第三章，是对我国商品房预售领域适用惩罚性赔偿制度的法律实务问题的分 析。由于惩罚性赔偿制度不仅可以补偿受害人的损失，还可以惩罚和遏制不法行 为的再发生。在我国房地产企业普遍信用低下，商品房预售领域欺诈行为频发的 情况下，最高人民法院发布司法解释，规定了对欺诈和恶意违约的情形可以处以 已付购房款一倍以下的赔偿。然而司法解释在适用范围、赔偿数额等方面的规定 不尽完善，笔者针对其进行了剖析、予以反思并提出完善的意见。 I关键词】商品房预售 预告登记 惩罚性赔偿 Abstract SinceChina reformofthe began jn housingsystem1982，the ofthecommercializationofthereal implementation estate has industry beenconsiderable thesaleof development．Bycommercialrealestate development have raisefunds enterprises withthe helped existinghousing sales with compareda