商品房预售的法律规制研究.pdfVIP

摘要 房地产业在我国是一个新兴的产业，是第三产业的重要组成部分。房地产业对 经济总体运行具有较强的导向性。商品房销售是房地产开发中的重要环节，商品 房销售有现房销售与商品房预售两种，在我国许多城市的商品房销售大多是预售 这种形式。商品房预售的性质为一种远期交货行为。在我国商品房预售制度中主 要存在三方利益主体：开发商，银行，与预购人。我国商品房预售制度与国外商 品预售制度存在一个明显的差异，即在房屋成品之前就交付全部房款给开发商。 正是这种制度为房地产开发商以“空手套白狼”的方式获取了大量的资金与为其垫 付了大部分的开发成本。同时，开发商通过商品房预售按揭制度让自己的资金回 笼，从而将开发风险完全转移给消费者与银行。“制度对人类社会是至关重要的， 它规范着人们的行为方式、社会秩序，并进而对社会的走向产生影响”。商品房预 售制度在中国施行，从一开始就具有中国特色的性质，它适应了中国房地产业的 国情。客观地说，无论对开发商还是购房者，它都发挥过而且仍然发挥着积极的 作用——为前者融资，为后者节资。然而目前的商品房预售制度确实存在巨大的 风险，而这种风险的承担者主要是银行与消费者，尤其是作为弱势地位的消费者， 其权益更是无法充分保障，但是传统民法对商品房预售关系的调整显得力不从心。 因此本文认为应该保留商品房预售制度，但应该检讨目前商品房预售制度有哪些 问题，导致了房地产市场的哪些风险，而这些风险又是谁在承担，进而建立一种 利益相协商与风险共担的良性机制。更为重要的是应在传统民法调整商品房预售 关系的基础上，同时从市场管理法的角度完善立法，加强各级政府主管部门对商 品房预售的事前、事中与事后的严格监管，使商品房预售制度既能为开发商融资， 又能防范银行与购房者的巨大风险，从而提高社会整体利益与福利水平。 限于本文篇幅，笔者仅选取了市场管理法体系中的市场准入法、合同监管法、 广告管理法来重点论述如何规制商品房预售行为，以使商品房预售制度更加完善， 进而促进房地产业的健康发展。本文共分为三部分： 第一部分首先介绍了商品房预售制度起源于香港，并就香港与发达国家的商 品房预售制度作了简要阐述。其次，对我国商品房预售制度的产生背景作了介绍， 并就商品房预售的性质作了深入的分析。最后，就中外商品房预售制度的内涵进 行了比较，总结了香港与国外政府对商品房预售监管的经验。 第二部分首先阐述了我国当前商品房预售制度的现状，指出了其中存在的主 要问题。其次，针对我国商品房预售制度中存在的问题，分析了当前社会对该制 度存废之争的双方论据。最后，由于商品房预售制度适应了中国国情，本文认为 应予以保留，但要加强法律规制，使之更加完善。 第三部分针对我国当前商品房预售制度存在的主要问题，从市场管理法的角 度，选取了市场管理法体系中的市场准入法、合同监管法与广告管理法来阐述如 何加强商品房预售的规制。首先，从市场准入法的角度，重点选取了房地产市场的 主体准入与商品房预售的业务准入进行分析，并对完善商品房预售的业务准入条 件提出了新的立法建议。其次，从合同监管法的角度，重点选取了商品房预售合同 格式条款与预售合同款进行实证分析，并指出了对其加强法律规制的必要性，进而 提出了如何使之完善的方案。最后，从广告管理法的角度，针对当前商品房预售广 告的种种迷象，重点分析了商品房预售虚假广告的危害及原因，提出了如何完善对 其进行法律规制的对策． 关键词：商品房预售市场准入合同监管广告管理法律规制 2 Abstract Therealestate isanew in the industry important developing OUI"country,and ofthe has directionsthattherealestate componenttertiaryindustry．Itstronger operates overall isan