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（一）房地产自身因素 1. 区位因素 区位是指一宗房地产与其他物质实体在空间方位和距离上的关系。 （1）位置：方位、距离、朝向、楼层。 （2）交通：道路状况、交通工具、交通管制情况、停车方便程度和收费标准等。 （3）周围环境和景观：大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等。 （4）外部配套设施。 * 2. 实物因素 （1）土地的实物因素：包括土地的面积、形状、地势、地形、土壤、地基、土地条件等。 （2）建筑物的实物因素：包括建筑规模、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、防水保温、维修养护及完损程度等。 * 3. 权益因素 （1）权利状况。包括所有权、使用权、地役权、抵押权、租赁权等 （2）使用管制。包括政府对农用地转为建设用地的管制、城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制。 （3）相邻关系。 * （二）房地产外部因素 人口因素 制度政策因素 经济因素 社会因素 国际因素 心理因素 其他因素 * 1.人口因素：人口数量、家庭人口规模、人口素质等。 2.制度政策因素：房地产制度政策、税收制度政策、金融制度政策 、相关特殊政策 、相关规划和计划 3.经济因素：经济发展、居民收入、利率、汇率和物价等。 4.社会因素：政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机等。 * 5 .国际因素：世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况和军事冲突状况等。 6 .心理因素：购买或出售时的心态、个人的欣赏趣味（偏好）、时尚风气、跟风或从众心理、接近名家住宅的心理、讲究风水或吉祥号码等等。 * 住宅 繁华程度、交通条件、基础设施 服务业 百货 农业 辨别虚假的交通条件 思考：影响工贸附近房地产价格的主要因素有哪些？ 行政隶属关系、交通条件、环境条件…… 第三节　房地产估价概述 一、房地产估价的定义 专业房地产估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在对影响估价对象价格的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。 二、房地产估价中的关键术语 1.估价专业人员 扎实的理论知识 丰富的实务经验 良好的职业道德 ——能力要求——能力要求 ——诚实程度 对专业人员要求 考试取得《房地产估价师执业资格证书》 注册取得《房地产估价师注册证书》 2.目的 一个具体估价项目的估价结果的期望用途 ▲不同的估价目的源于对估价的不同需要▲不同的估价目的将影响估价结果 3．估价原则 合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则 4．估价程序 5．估价方法 成本法、收益法、市场法、假设开发法、长期趋势法、路线价法 6．影响估价对象价格的因素 7．估价时点 8．客观合理价格或价值的测算和判定 ? 估价时点 房地产的估价时点是指对房地产决定其估价额的基准日期。 PS：可以是现在过去和将来。 一、合法原则 1. 产权合法 权证：出让转让、行政划拨、集体 违法、临时、产权争议、部分产权 2. 使用合法 城市规划、土地用途 第四节　房地产估价的基本原则 3.处分合法 法律、法规、合同依据，买卖、租赁、抵押…… 二、最高最佳适用原则 1.最高最佳适用原则的内涵 法律上允许 技术上可能 经济上可行 价值最大化 2 .最高最佳适用原则的原因 （1）不同价格导致 （2）不同收益导致 （3）使用现状决定 土地与建筑物不均衡、房地产与周围环境不协调 （4）房地产用途的改变 3. 最高最佳适用原则的标准 （1）法律许可范围内最佳的用途 （2）最佳的规模 （3）最佳的集约利用度 1） 保持现状前提 V新5000元/㎡ V现3000元/㎡ 拆除费 ＋ 建造费3000元/㎡ 现状价值 新建价值 －（拆除费 ＋ 建造费） 2） 转换用途前提 价值增加额 转换用途所需费用 3） 装修改造前提 V新5000元/㎡ V现3000元/㎡ 改造费1500元/㎡ 改造后价值增加额 装修改造费 4） 重新利用前提 5）上述情形的某种组合 案例分析 对某宗土地进行估价，城市规划规定该宗土地为居住用地，而该宗土地的坐落位置、周围环境来看，该宗土地适合于做商业用途，则该宗土地在估价时应以哪种用途作为估价的前提？ 三、替代原则 使估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格. 类似房地产： 同一供求范围 指明两点： 1．可以依据替代原则推算价格 2．不能孤立思考估价对象价格 用途、规模、档次、 结构等相同或相似 四、 估价时点原则 1．估价时点原则的涵义 评估作业中，必须假定市场情况停止于某一时点，所有评估资料的分析及运用均应以该时点为准。 评估