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房地产行业纳税实务 主讲：易坤山 武汉市金瑞君安税务师事务所 目录 时间：6小时： 形式：互动+案例 1、收入总额涉税分析与处理 2、弥补亏损新政变化的涉税分析与处理 3、税前扣除原则的涉税风险与运用筹划 4、工资税前扣除的税收待遇分析 5、三项费用扣除的税收待遇分析 6、借款费用及利息的纳税处理 目录 7、劳动保护支出中的涉税分析与税收待遇 8、股权投资业务的涉税处理与纳税筹划 9、甲供材中的涉税分析与处理 10、新旧所得税法中资产异同分析与涉税分析 11、新旧税法中长期待摊费用的差异分析 目录 12、开发成本在企业所得税与土地增值税之间的差异 13、销售费用在所得税与土地增值税处理的差异分析 14、房地产业营业税差额征收政策的分析与运用筹划 15、购地方案中的涉税风险防范与处理 16、上半年重要新政策讲解 前言：会计与所得税的差异分析 一、会计准则规定应确认为收入、收益，但税法规定不作为应纳税所得额的项目。 如：企业购买国库券的利息收入。 二、会计准则规定可以列为成本、费用或损失，但税法规定不允许扣除的项目。 如税前不得扣除的业务招待费等。 差异 三、会计准则规定不确认收入，但税法规定要确认收入的项目。 如：视同销售。 四、会计准则未确认为成本、费用或者损失，但税法规定应作为成本、费用、损失在税前扣除的项目。 如：技术开发费等 分析 1.第一层含义：税法和会计制度都有规定，且不一致的，在纳税问题上会计服从税法。 2.第二层含义：税法同会计制度均有明确规定，且规定一致的，不需要进行纳税调整。 分析 第三层含义：税收没有规定的，会计制度构成税法的有效组成部分。 第四层含义：我过新企业所得税纳税申报表的基本设计理念源于“纳税调整的原则”。 一、收入总额涉税分析与处理 法第六条?企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括： (一)销售货物收入； (二)提供劳务收入； (三)转让财产收入； (四)股息、红利等权益性投资收益； (五)利息收入； (六)租金收入； (七)特许权使用费收入； (八)接受捐赠收入； (九)其他收入 特殊事件的处理 1、利息收入，按照合同约定的债务人应付利息的日期确认收入的实现。 思索：合同没有约定利息如何确认收入？ 2、租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。 思索：一次付租金如何确认收入？ 案例：1 例如：某房地产开发企业将开发的商品房对外出租，2008年6月25日签订合同，从7月1日生效。租期5年，付款方法为一次性付清，付款日期当年7月1日，即每年租金100万。 一次性收取租金500万元。如何确定收入，并计算、营业税、企业所得税、房产税、土地增值税、印花税等？ 营业税处理： 处理方案1、500×5%？ 处理方案2、100×5%，后面400万按租期按分别确认？ 何种正确： 营业税政策链接： 1.纳税义务发生时间??? 营业税的纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人提供建筑业应税劳务，施工单位与发包单位签订书面合同，如合同明确规定付款（包括提供原材料、动力和其他物资，不含预收工程价款）日期的，按合同规定的付款日期为纳税义务发生时间。对预收的工程价款其纳税义务发生时间为工程开工后，主管税务机关根据工程形象进度按月确定的纳税义务发生时间。纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 政策链接： 除转让土地使用权或销售不动产外，纳税人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预付款、预存费用、预收定金等），其营业税纳税义务发生时间以按照财务会计制度的规定，该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准。 财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知 财税[2003]16号第五条 所得税的处理： 国税发[1997]191号 第七条：关于一次性收取或支付租赁费的处理。 　　纳税人超过一年以上租赁期，一次收取的租赁费，出租方应按合同约定的租赁期分期计算收入，承租方应相应分期摊销租赁费。  特殊事项 3、接受捐赠收入，按照实际收到捐赠资产的日期确认收入的实现。 收到的现金如何确认？ 收到的实物如何确认？ 政策链接： 国家税务总局于2003年4月24日发布的《关于执行〈企业会计制度〉需要明确的有关所得税问题的通知》（国税发［2003］45号）（以下简称《通知》）规定： 企业将其资产用于捐赠，应分解为按公允价值视同销售和捐赠两项业务进行所得税处理。企业接受捐赠的资产，须并入当期的应纳税所得，依法计算缴纳企业所得税。若企业取得捐赠的非货币性资产金额较大，并入一个纳税年度缴税确有困难的，经主管税务